Hướng dẫn giải quyết trường hợp nhà đầu tư không thỏa thuận được với người sử dụng đất 2026

Nội dung chính

Hướng dẫn giải quyết trường hợp nhà đầu tư không thỏa thuận được với người sử dụng đất 2026

Căn cứ tại Điều 61 Nghị định 102/2024/NĐ-CP được sửa đổi bởi điểm a khoản 4 Điều 7 Nghị định 226/2025/NĐ-CP và điểm d khoản 4 Điều 9 Nghị định 151/2025/NĐ-CP hướng dẫn giải quyết trường hợp nhà đầu tư không thỏa thuận được với người sử dụng đất cụ thể như sau:

(1) Khi hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận ghi trong văn bản chấp thuận quy định tại khoản 4 Mục I Phần VII Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP mà nhà đầu tư chưa hoàn thành việc thỏa thuận thì được xem xét gia hạn thêm 01 lần không quá thời gian phải hoàn thành việc thỏa thuận trong văn bản chấp thuận nếu nhà đầu tư có nhu cầu.

(2) Trường hợp đã hết thời hạn gia hạn quy định tại khoản 1 Điều 61 Nghị định 102/2024/NĐ-CP mà chưa hoàn thành việc thỏa thuận hoặc nhà đầu tư không có nhu cầu gia hạn thì xử lý như sau:

- Nhà đầu tư đề nghị điều chỉnh phạm vi dự án phù hợp với diện tích đã hoàn thành việc thỏa thuận với người sử dụng đất và dự án đủ điều kiện để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép thực hiện dự án;

- Diện tích đã hoàn thành việc thỏa thuận không đáp ứng điều kiện để thực hiện dự án đầu tư thì việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất chấm dứt. Diện tích đất nhà đầu tư đã hoàn thành việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất được xử lý theo quy định tại khoản 3 Điều 61 Nghị định 102/2024/NĐ-CP;

- Trường hợp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại điểm c khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2024 và thuộc trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thực hiện thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư.

(3) Việc xử lý diện tích đất nhà đầu tư đã hoàn thành việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất mà diện tích đã hoàn thành việc thỏa thuận không đáp ứng điều kiện để thực hiện dự án đầu tư thực hiện như sau:

- Trường hợp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, nhà đầu tư được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn còn lại hoặc được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

- Trường hợp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại điểm c khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2024 và thuộc trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất, để giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định.

Diện tích mà nhà đầu tư đã thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ theo quy định;

- Trường hợp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất bằng hình thức thuê đất mà không đáp ứng điều kiện để thực hiện dự án đầu tư thì hợp đồng thuê đất chấm dứt.

Việc giải quyết quyền và nghĩa vụ giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.

Hướng dẫn giải quyết trường hợp nhà đầu tư không thỏa thuận được với người sử dụng đất 2026 (Hình từ Internet)

Khi nào được phép thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất cho dự án phát triển kinh tế - xã hội?

Căn cứ tại khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

Điều 127. Sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất

1. Việc sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

a) Các trường hợp thực hiện dự án không thuộc trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 79 của Luật này;

b) Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở;

c) Các trường hợp không sử dụng vốn ngân sách nhà nước và thuộc trường hợp thu hồi đất tại Điều 79 của Luật này mà nhà đầu tư lựa chọn phương án thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, không đề xuất thu hồi đất.

[...]

Như vậy, việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội được phép thực hiện trong các trường hợp sau:

- Dự án không thuộc trường hợp thu hồi đất theo quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai 2024.

- Dự án sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại, chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở.

- Dự án không sử dụng vốn ngân sách nhà nước và thuộc trường hợp thu hồi đất, nhưng nhà đầu tư lựa chọn phương án thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất mà không thu hồi đất.

Chỉ định nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất không đủ điều kiện bị phạt bao nhiêu?

Căn cứ theo điểm b khoản 4 Điều 41 Nghị định 122/2021/NĐ-CP quy định vi phạm về tổ chức lựa chọn nhà đầu tư và đánh giá hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất như sau:

Điều 41. Vi phạm về tổ chức lựa chọn nhà đầu tư và đánh giá hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất

[...]

4. Phạt tiền từ 70.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau:

a) Lựa chọn nhà đầu tư khi chưa đáp ứng các điều kiện theo quy định;

b) Chỉ định nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất khi chưa đáp ứng điều kiện theo quy định.

[...]

Như vậy, đối với hành vi chỉ định nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất không đủ điều kiện tức là chưa đáp ứng điều kiện theo quy định có thể bị xử phạt từ 70 triệu đến 100 triệu đồng.

Lưu ý: Mức phạt tiền quy định trên áp dụng đối với tổ chức. Mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 lần mức phạt tiền đối với tổ chức có cùng một hành vi vi phạm hành chính. (khoản 2 Điều 4 Nghị định 122/2021/NĐ-CP)