Hợp đồng mua bán đất vô hiệu thì có đòi lại được tiền cọc hay không? Mức phạt cọc khi các bên không có thỏa thuận được quy định thế nào?

Nội dung chính

Thế nào là đặt cọc?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về khái niệm đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Hợp đồng mua bán đất vô hiệu thì có đòi lại được tiền cọc hay không?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 407 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính; quy định này không áp dụng đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, mà đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại Điều 292 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

Đặt cọc

...

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 thì nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hợp đồng hoặc thực hiện hợp đồng thì phải có trách nhiệm trả lại số tài sản đã đặt cọc cho bên đặt cọc và phải chịu trách nhiệm bồi thường bằng một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đã đặt cọc trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Bên cạnh đó, khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015.

Mặt khác, căn cứ theo Án lệ số 25/2018/AL được Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao thông qua ngày 17-10-2018 và được công bố theo QĐ số 269/QĐ-CA ngày 6-11-2018 của Chánh án TAND Tối cao, nếu người bị phạt cọc chứng minh được nội dung sau:

Việc chậm trễ giao kết, thực hiện hợp đồng là do nguyên nhân khách quan xuất phát từ phía cơ quan nhà nước mà bên nhận đặt cọc không được biết hoặc không thể biết trước khi thực hiện giao kết hợp đồng đặt cọc. Trường hợp này bên nhận đặt cọc sẽ không phải chịu phạt cọc.

Như vậy, khi hợp đồng mua bán đất vô hiệu thì vẫn có thể đòi lại tiền cọc nếu thuộc các trường hợp theo quy định nêu trên.

Hợp đồng mua bán đất vô hiệu thì có đòi lại được tiền cọc hay không? (Hình ảnh từ internet)

Mức phạt cọc khi các bên không có thỏa thuận được quy định thế nào?

Theo quy định tại Mục 1 Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình. Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau:

- Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng; hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng; hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết, hoặc không được thực hiện, hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại Điều 360 Bộ luật Dân sự

- Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.

- Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự.

- Nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.

Như vậy, khi không có thỏa thuận cụ thể về phạt cọc, thì bên có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết, thực hiện, hoặc bị vô hiệu sẽ chịu phạt cọc. Nếu đặt cọc chỉ để bảo đảm giao kết hợp đồng mà vi phạm xảy ra trong quá trình thực hiện, không áp dụng phạt cọc và tranh chấp sẽ được giải quyết theo thủ tục chung. Khi thỏa thuận hoặc pháp luật quy định hợp đồng bị vô hiệu nếu đặt cọc vô hiệu, việc xử lý tuân theo Bộ luật Dân sự. Không áp dụng phạt cọc nếu cả hai bên cùng có lỗi, hoặc có sự kiện bất khả kháng hay trở ngại khách quan, nhằm đảm bảo tính công bằng và rõ ràng trong xử lý tranh chấp.