Hợp đồng kinh doanh bất động sản có hiệu lực khi nào?

Hợp đồng kinh doanh bất động sản có hiệu lực khi nào? Chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản cần những điều kiện nào?

Nội dung chính

    Hợp đồng kinh doanh bất động sản có hiệu lực khi nào?

    Căn cứ theo khoản 6 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản như sau:

    Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
    ...
    3. Hợp đồng kinh doanh bất động sản được ký kết khi bất động sản đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, dự án bất động sản đã có đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Luật này.
    4. Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
    5. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực
    6. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm văn bản công chứng, chứng thực có hiệu lực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
    ...

    Theo như quy định thì hợp đồng kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc khi có hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên hợp đồng, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

    Trường hợp hợp đồng cần công chứng hoặc chứng thực, hiệu lực của hợp đồng bắt đầu từ thời điểm văn bản công chứng hoặc chứng thực có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

    XEM THÊM: 03 loại hợp đồng kinh doanh bất động sản được phép chuyển nhượng? Chủ đầu tư có được thu phí liên quan đến việc chuyển nhượng?

    Hợp đồng kinh doanh bất động sản có hiệu lực khi nào?Hợp đồng kinh doanh bất động sản có hiệu lực khi nào? (Hình ảnh từ Internet)

    Chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản cần những điều kiện nào?

    Căn cứ theo khoản 1 Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau:

    Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản
    1. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
    a) Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
    b) Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết theo quy định của pháp luật hoặc có tranh chấp về hợp đồng nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;
    c) Nhà ở, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý;
    d) Có hợp đồng mua bán, thuê mua được xác lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

    Theo như quy định thì việc chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản chỉ được thực hiện khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

    - Chưa nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

    - Hợp đồng không có tranh chấp hoặc đã giải quyết tranh chấp,

    - Nhà ở hoặc công trình không bị kê biên hay thế chấp trừ khi được bên nhận thế chấp đồng ý,

    - Có hợp đồng mua bán, thuê mua được xác lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản

    Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải tuân thủ nguyên tắc nào khi ký kết hợp đồng mẫu?

    Căn cứ khoản 3 Điều 12 Nghị định 96/2024/NĐ-CP có quy định như sau:

    Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản
    ...
    3. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi xác lập, ký kết, thực hiện hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản phải tuân thủ các nguyên tắc sau đây:
    a) Được sử dụng hợp đồng kinh doanh bất động sản để ký kết sau khi đã thực hiện công khai theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản;
    b) Tuân thủ, chấp hành hoạt động kiểm tra, giám sát của cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh bất động sản trong việc thực hiện các quy định, nguyên tắc về việc thực hiện công khai, sử dụng, xác lập, ký kết, thực hiện hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
    c) Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nghĩa vụ tuân thủ đúng, không được thay đổi các nội dung có trong các hợp đồng trong kinh doanh bất động sản được ban hành kèm theo mẫu tại các Phụ lục quy định tại khoản 2 Điều này. Trường hợp trong các hợp đồng mẫu có nội dung để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được bổ sung nội dung thì việc bổ sung nội dung hợp đồng phải bảo đảm tuân thủ nguyên tắc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, không làm thay đổi hoặc trái với các nội dung đã có trong hợp đồng mẫu;
    ...

    Theo như quy định trên thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi ký kết hợp đồng mẫu phải tuân thủ các nguyên tắc công khai hợp đồng, chấp hành kiểm tra của cơ quan thẩm quyền và không thay đổi nội dung hợp đồng mẫu, trừ khi bổ sung không vi phạm pháp luật hoặc đạo đức xã hội.

    26