Hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư bị vô hiệu trong trường hợp nào?

Nội dung chính

Hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư bị vô hiệu trong trường hợp nào?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015 về các trường hợp vô hiệu trong hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư tương đương với các trường hợp vô hiệu giao dịch dân sự bao gồm:

- Hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

- Hợp đồng vô hiệu do giả tạo

- Hợp đồng vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện

- Hợp đồng vô hiệu do bị nhầm lẫn

- Hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

- Hợp đồng vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình

- Hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

- Hợp đồng vô hiệu từng phần

Ngoài ra, hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư bị vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được theo quy định tại Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được

1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.

2. Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.

3. Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực.

Theo đó, hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư có nội dung không thực hiện được thì có thể bị tuyên bố vô hiệu.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư rơi vào các trường hợp nêu trên sẽ bị tuyên là vô hiệu.

Hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư bị vô hiệu trong trường hợp nào? (Hình từ Internet)

Hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư có hiệu lực khi nào?

Căn cứ theo quy định tại khoản 5 Điều 3 Nghị định 21/2021/NĐ-CP về hợp đồng bảo đảm tài sản như sau:

Giải thích từ ngữ

…

5. Hợp đồng bảo đảm bao gồm hợp đồng cầm cố tài sản, hợp đồng thế chấp tài sản, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng ký cược, hợp đồng ký quỹ, hợp đồng mua bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu, hợp đồng bảo lãnh hoặc hợp đồng tín chấp.

Hợp đồng bảo đảm có thể là sự thỏa thuận giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm hoặc thỏa thuận giữa bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm và người có nghĩa vụ được bảo đảm.

Hợp đồng bảo đảm có thể được thể hiện bằng hợp đồng riêng hoặc là điều khoản về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hình thức giao dịch dân sự khác phù hợp với quy định của pháp luật.

...

Theo đó, hợp đồng bảo đảm là một loại hợp đồng trong đó một bên (gọi là bên bảo đảm) cam kết bảo vệ quyền lợi cho bên kia (gọi là bên nhận bảo đảm) trong trường hợp bên nhận bảo đảm không thực hiện nghĩa vụ hoặc thực hiện nghĩa vụ không đúng như cam kết trong hợp đồng chính.

Và theo quy định đề cập, hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư là một loại hợp đồng bảo đảm.

Căn cứ theo quy định tại Điều 22 Nghị định 21/2021/NĐ-CP về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua nhà chung cư như sau:

Hiệu lực của hợp đồng bảo đảm

1. Hợp đồng bảo đảm được công chứng, chứng thực theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan hoặc theo yêu cầu thì có hiệu lực từ thời điểm được công chứng, chứng thực.

2. Hợp đồng bảo đảm không thuộc khoản 1 Điều này có hiệu lực từ thời điểm do các bên thỏa thuận. Trường hợp không có thỏa thuận thì có hiệu lực từ thời điểm hợp đồng được giao kết.

3. Trường hợp tài sản bảo đảm được rút bớt theo thỏa thuận thì phần nội dung hợp đồng bảo đảm liên quan đến tài sản được rút bớt không còn hiệu lực; tài sản bảo đảm được bổ sung hoặc thay thế thì việc sửa đổi, bổ sung hợp đồng bảo đảm liên quan đến tài sản này thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan.

4. Biện pháp bảo đảm chưa phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba không làm thay đổi hoặc không làm chấm dứt hiệu lực của hợp đồng bảo đảm.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư có hiệu lực từ thời điểm công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận của các bên. Nếu không có thỏa thuận, hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm giao kết.

Trường hợp tài sản bảo đảm bị rút bớt theo thoả thuận, phần nội dung liên quan đến tài sản này không còn hiệu lực, và nếu có bổ sung hoặc thay thế tài sản, hợp đồng bảo đảm phải được sửa đổi theo quy định pháp luật.

Có trường hợp nào xảy ra tranh chấp mà không bị phạt cọc không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 về đặt cọc như sau:

Đặt cọc

…

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo đó, phạt cọc sẽ xảy ra khi vào 2 trường hợp:

- Bên đặt cọc (bên mua) từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc (bên bán).

- Nếu bên nhận đặt cọc (bên bán) từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, họ phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Căn cứ theo quy định tại Điều 37 Nghị định 21/2021/NĐ-CP như sau:

Trường hợp không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước

Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước.

Như vậy, nếu bên mua giao cho bên bán một khoản tiền mà cả 2 bên không xác định rõ đây là tiền gì thì sẽ xem đây là tiền trả trước và khi xảy ra các trường hợp từ chối thực hiện giao kết hợp đồng thì sẽ không bị phạt cọc.