Hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản có phải lập thành văn bản không?
Nội dung chính
Hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản có phải lập thành văn bản không?
Căn cứ theo quy định tại khoản 7 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về khái niệm chuyển nhượng dự án bất động sản:
Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
…
7. Chuyển nhượng dự án bất động sản là việc chủ đầu tư chuyển giao toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, các quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm, lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư và quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với các bên có liên quan (nếu có) đối với dự án, phần dự án bất động sản chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng thông qua hợp đồng.
Theo đó, chuyển nhượng dự án bất động sản là việc chủ đầu tư chuyển giao toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản cùng các quyền, nghĩa vụ và lợi ích liên quan cho bên nhận chuyển. Và hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản bao gồm:
- Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản
- Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm:
Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
1. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm:
a) Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở;
b) Hợp đồng thuê nhà ở;
c) Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;
d) Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;
đ) Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;
e) Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;
g) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
h) Hợp đồng cho thuê, hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
i) Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản;
k) Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản;
l) Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.
Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ và một phần dự án bất động sản là hợp đồng kinh doanh bất động sản. Vậy nên, hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản là hợp đồng kinh doanh bất động sản.
Căn cứ theo quy định tại Điều 45 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về sử dụng hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản như sau:
Sử dụng hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân khi xác lập hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải tuân thủ quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và Bộ luật Dân sự.
2. Chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sử dụng hợp đồng mẫu quy định tại Điều 44 của Luật này, thực hiện công khai các hợp đồng kinh doanh bất động sản theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 6 của Luật này trước khi áp dụng.
3. Hợp đồng kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 44 của Luật này không áp dụng trong bán, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại nhà ở xã hội.
Theo đó, các loại hợp đồng kinh doanh đều phải được lập thành văn bản và chủ đầu tư dự án bất động sản phải sử dụng hợp đồng theo mẫu đã quy định. Vì vậy, hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản cũng phải được lập thành văn bản theo mẫu quy định.
Hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản có phải lập thành văn bản không? (Hình từ Internet)
Hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản có bắt buộc công chứng không?
Căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:
Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
…
3. Hợp đồng kinh doanh bất động sản được ký kết khi bất động sản đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, dự án bất động sản đã có đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Luật này.
4. Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
5. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực.
6. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm văn bản công chứng, chứng thực có hiệu lực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực mà được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên
Nếu hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản không được lập thành văn bản sẽ bị phạt bao nhiêu tiền?
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP về mức phạt hành chính đối với hành vi vi phạm quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:
Vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản
1. Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
a) Kinh doanh bất động sản thuộc trường hợp phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã mà không thành lập theo quy định;
b) Không công khai, công khai không đầy đủ hoặc không đúng các nội dung về dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định;
c) Hợp đồng kinh doanh bất động sản không được lập thành văn bản hoặc lập hợp đồng kinh doanh bất động sản không đầy đủ các nội dung chính theo quy định hoặc trái quy định của pháp luật;
d) Không cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng hoặc việc sử dụng tiền ứng trước khi có yêu cầu; không cho phép bên mua, bên thuê mua được kiểm tra thực tế tiến độ thi công, chất lượng công trình theo quy định;
đ) Thu các loại phí liên quan đến chuyển nhượng bất động sản không đúng quy định.
Như vậy, nếu không lập thành văn bản hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản thì sẽ bị phạt từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng.
Lưu ý: Đây là mức phạt tiền tối đa đối với hành vi vi phạm của tổ chức. Nếu người vi phạm là cá nhân thì mức phạt tiền tối đa sẽ bằng ½ mức phạt của tổ chức (theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP)