Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản quyết định vay vốn để thực hiện dự án có cần căn cứ vào phương án kinh doanh không?

Nội dung chính

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản quyết định vay vốn để thực hiện dự án có cần căn cứ vào phương án kinh doanh không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 96/2024/NĐ-CP về doanh nghiệp kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 5. Tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

1. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản căn cứ vốn chủ sở hữu, phương án đầu tư, kinh doanh quyết định việc vay tại tổ chức tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng như tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp bảo đảm:

a) Đáp ứng các tỷ lệ an toàn tài chính của doanh nghiệp; tuân thủ các quy định của pháp luật về tín dụng và pháp luật về trái phiếu doanh nghiệp;

b) Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vay tại tổ chức tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận làm chủ đầu tư thì phải đảm bảo tổng dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp và vốn chủ sở hữu phải có theo quy định đối với mỗi dự án không vượt quá 100% tổng vốn đầu tư của dự án đó;

c) Tổng tỷ lệ dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện dự án không quá 04 lần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đối với mỗi dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất dưới 20ha và không quá 5,67 lần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đối với mỗi dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên.

2. Vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được xác định theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Nghị định này.

Theo đó, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản quyết định vay vốn tại tổ chức tín dụng để thực hiện dự án cần căn cứ vào vốn chủ sở hữu, phương án đầu tư và phương án kinh doanh.

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản quyết định vay vốn để thực hiện dự án có cần căn cứ vào phương án kinh doanh không? (Hình từ Internet)

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có được tự ý thay đổi nội dung các hợp đồng mẫu không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 12 Nghị định 96/2024/NĐ-CP về hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 12. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản

[...]

3. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi xác lập, ký kết, thực hiện hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản phải tuân thủ các nguyên tắc sau đây:

[...]

c) Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nghĩa vụ tuân thủ đúng, không được thay đổi các nội dung có trong các hợp đồng trong kinh doanh bất động sản được ban hành kèm theo mẫu tại các Phụ lục quy định tại khoản 2 Điều này. Trường hợp trong các hợp đồng mẫu có nội dung để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được bổ sung nội dung thì việc bổ sung nội dung hợp đồng phải bảo đảm tuân thủ nguyên tắc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, không làm thay đổi hoặc trái với các nội dung đã có trong hợp đồng mẫu;

d) Trường hợp có sửa đổi, bổ sung nội dung hợp đồng kinh doanh bất động sản đã công khai thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm đồng thời công khai hợp đồng đã sửa đổi, bổ sung theo quy định tại Điều 4 Nghị định này trước khi sử dụng để ký kết hợp đồng;

đ) Trong trường hợp hợp đồng kinh doanh bất động sản được doanh nghiệp sử dụng để ký kết với các khách hàng có nội dung không đúng với nội dung của hợp đồng mẫu, không đúng với hợp đồng mẫu đã thực hiện công khai theo quy định tại Nghị định này, không tuân thủ đúng các nguyên tắc quy định tại khoản 3 Điều này thì bị xử lý vi phạm theo quy định của pháp luật có liên quan và có trách nhiệm bồi thường các thiệt hại phát sinh đối với các khách hàng đã ký hợp đồng do các vi phạm của mình. Nếu có tranh chấp thì các bên liên quan căn cứ theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật có liên quan để giải quyết.

[...]

Theo đó, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nghĩa vụ tuân thủ đúng, không được thay đổi các nội dung có trong các hợp đồng trong kinh doanh bất động sản được ban hành kèm theo mẫu.

Trong trường hợp có sửa đổi, bổ sung nội dung hợp đồng kinh doanh bất động sản đã công khai thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm đồng thời công khai hợp đồng đã sửa đổi, bổ sung trước khi sử dụng để ký kết hợp đồng.

Trong trường hợp hợp đồng kinh doanh bất động sản được doanh nghiệp sử dụng để ký kết với các khách hàng có nội dung không đúng với nội dung của hợp đồng mẫu, không đúng với hợp đồng mẫu đã thực hiện công khai thì bị xử lý vi phạm theo quy định của pháp luật có liên quan và có trách nhiệm bồi thường các thiệt hại phát sinh đối với các khách hàng đã ký hợp đồng do các vi phạm của mình.

Hợp đồng kinh doanh bất động sản có bao nhiêu loại?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì hợp đồng kinh doanh bất động sản có 11 loại khác nhau. Cụ thể bao gồm:

- Hợp đồng chuyển nhượng hoặc thuê mua nhà ở;

- Hợp đồng thuê nhà ở;

- Hợp đồng mua bán hoặc thuê mua công trình xây dựng, hoặc diện tích sàn trong công trình phục vụ cho mục đích du lịch, lưu trú;

- Hợp đồng thuê công trình xây dựng, hoặc diện tích sàn trong công trình phục vụ cho mục đích du lịch, lưu trú;

- Hợp đồng mua bán hoặc thuê mua công trình xây dựng, hoặc diện tích sàn trong công trình phục vụ cho mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp, hoặc hỗn hợp;

- Hợp đồng thuê công trình xây dựng, hoặc diện tích sàn trong công trình phục vụ cho mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp, hoặc hỗn hợp;

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật trong các dự án bất động sản;

- Hợp đồng cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật trong các dự án bất động sản;

- Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản;

- Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản;

- Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc công trình xây dựng.