Môi giới chuyên nghiệp
Đăng xuất
Có được được xây nhà kín mảnh đất của mình hay không?
Nội dung chính
Có được được xây nhà kín mảnh đất của mình hay không?
Căn cứ theo bảng 2.8 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, theo đó, khi xây dựng nhà ở riêng lẻ thì người dân phải bảo đảm quy định về mật độ xây dựng như sau:
Diện tích lô đất (m2/căn nhà) | ≤ 90 | 100 | 200 | 300 | 500 | ≥ 1.000 |
Mật độ xây dựng tối đa (%) | 100 | 90 | 70 | 60 | 50 | 40 |
Chú thích: Lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 07 lần. | ||||||
Như vậy, đối với lô đất có diện tích bằng hoặc nhỏ hơn 90m², chủ sở hữu được phép xây dựng công trình phủ kín toàn bộ diện tích đất.
Lưu ý: Mật độ xây dựng tối đa nêu trên là mật độ xây dựng thuần, tức là tỷ lệ phần trăm diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên tổng diện tích lô đất. Tỷ lệ này không bao gồm phần diện tích của các công trình phụ ngoài trời như: tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân hoặc bãi đỗ xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối lên xuống tầng hầm, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và các hạng mục hạ tầng kỹ thuật khác.
Ngoài ra, các bộ phận kiến trúc như sê-nô, ô-văng, mái đua, mái đón, bậc thềm, bậu cửa, hành lang cầu,… nếu đáp ứng các quy định về an toàn phòng cháy chữa cháy và an toàn kết cấu xây dựng, đồng thời không gây cản trở việc lưu thông của người và phương tiện, cũng như không tích hợp thêm công năng sử dụng khác, thì cũng không được tính vào diện tích chiếm đất.
Trên đây là nội dung về Có được được xây nhà kín mảnh đất của mình hay không?
Có được được xây nhà kín mảnh đất của mình hay không? (Hình từ Internet)
Xây nhà vượt quá diện tích ghi trên Sổ đỏ có bị phạt?
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai 2024:
Điều 5. Nguyên tắc sử dụng đất
1. Đúng mục đích sử dụng đất.
2. Bền vững, tiết kiệm, có hiệu quả đối với đất đai và tài nguyên trên bề mặt, trong lòng đất.
3. Bảo vệ đất, bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu, không được lạm dụng thuốc bảo vệ thực vật, phân hóa học làm ô nhiễm, thoái hóa đất.
4. Thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề và xung quanh.
Bên cạnh đó, căn cứ theo khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai 2024:
Điều 31. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan.
2. Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; thực hiện đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật.
[...]
Theo đó, việc xây nhà vượt quá diện tích ghi trên Sổ đỏ là hành vi vi phạm nguyên tắc sử dụng đất, vì vậy có thể bị xử phạt theo quy định của pháp luật hiện hành.
Căn cứ theo quy định tại khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP:
Điều 16. Vi phạm quy định về trật tự xây dựng
1. Xử phạt hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không che chắn hoặc có che chắn nhưng để rơi vãi vật liệu xây dựng xuống các khu vực xung quanh hoặc để vật liệu xây dựng không đúng nơi quy định như sau:
a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ hoặc công trình xây dựng khác;
b) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.
[...]
7. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:
a) Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;
b) Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;
c) Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.
Theo quy định trên, mức xử phạt đối với hành vi khi xây nhà không có giấy phép xây dựng như sau:
- Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ; - Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác. |
*Lưu ý:
- Mức phạt tiền quy định trên là mức phạt áp dụng đối với tổ chức. Đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức (điểm c khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP)
- Hành vi trên mà đang thi công xây dựng thì ngoài việc bị phạt tiền theo quy định còn phải tuân theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP (khoản 16 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP).
Chỉ được khởi công khi đã có giấy phép xây dựng đúng không?
Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 107 Luật Xây dựng 2014, theo đó việc khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ chỉ cần đáp ứng điều kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 107 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi khoản 39 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020:
Như vậy, việc khởi công xây dựng công trình phải bảo đảm các điều kiện sau:
- Có mặt bằng xây dựng để bàn giao toàn bộ hoặc từng phần theo tiến độ xây dựng;
- Có giấy phép xây dựng đối với công trình phải có giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 89 của Luật Xây dựng 2014;
- Có thiết kế bản vẽ thi công của hạng mục công trình, công trình khởi công đã được phê duyệt;
- Chủ đầu tư đã ký kết hợp đồng với nhà thầu thực hiện các hoạt động xây dựng liên quan đến công trình được khởi công theo quy định của phập luật;
- Có biện pháp bảo đảm an toàn, bảo vệ môi trường trong quá trình thi công xây dựng;
- Chủ đầu tư đã gửi thông báo về ngày khởi công xây dựng đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương trước thời điểm khởi công xây dựng ít nhất là 03 ngày làm việc.
Lưu ý: Đối với nhà ở riêng lẻ như biệt thự, nhà liền kề, hoặc nhà độc lập – nếu không thuộc diện được miễn giấy phép xây dựng – thì bắt buộc phải có giấy phép trước khi khởi công.
Tóm lại, theo nguyên tắc, mọi công trình xây dựng, nhà ở phải được cấp giấy phép xây dựng trước khi khởi công, trừ các trường hợp được miễn theo quy định. Trường hợp không có giấy phép mà vẫn khởi công sẽ bị coi là hành vi vi phạm và bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định pháp luật.
