Môi giới chuyên nghiệp
Đăng xuất
Có cần công khai thông tin hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không?
Nội dung chính
Có cần công khai thông tin hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không?
Căn cứ vào điểm e khoản 3 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh như sau:
Điều 6. Công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh
1. Trước khi đưa bất động sản, dự án bất động sản vào kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này và trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
[...]
3. Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai bao gồm:
a) Loại bất động sản; vị trí, quy mô, tiến độ xây dựng, công năng sử dụng của bất động sản; thông tin về phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là nhà chung cư, công trình xây dựng, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng;
b) Thiết kế cơ sở trong báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng đã được thẩm định theo quy định của pháp luật về xây dựng; giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng; thông báo khởi công xây dựng công trình; giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở;
c) Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này;
d) Thỏa thuận cấp bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;
đ) Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua;
e) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
[...]
Có cần công khai thông tin hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không? Như vậy, nếu có hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được công khai thông tin theo quy định của pháp luật.
Có cần công khai thông tin hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không? (Hình từ Internet)
Mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản có được Nhà nước khuyến khích không?
Căn cứ khoản 7 Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản như sau:
Điều 7. Chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản
1. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ và từng địa bàn.
2. Nhà nước khuyến khích và có chính sách ưu đãi cho tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và dự án bất động sản được ưu đãi đầu tư.
3. Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng công trình h tầng kỹ thuật ngoài phạm vi của dự án, hỗ trợ đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi của dự án đối với dự án bất động sản được ưu đãi đầu tư.
4. Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư dự án dịch vụ công ích đô thị, công trình hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án bất động sản.
5. Nhà nước có chính sách để điều tiết thị trường bất động sản, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững.
6. Nhà nước có chính sách để tổ chức, cá nhân thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản.
7. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Như vậy, việc mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản đang được Nhà nước khuyến khích trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản.
04 Trường hợp hợp đồng mua bán nhà đất bị vô hiệu người dân cần lưu ý
Chi tiết 04 trường hợp hợp đồng mua bán nhà đất bị vô hiệu mà người dân cần lưu ý như sau:
Trường hợp 1: Hợp đồng mua bán đất không đủ điều kiện
Căn cứ theo Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
(1) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai 2024;
(2) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
(3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
(4) Trong thời hạn sử dụng đất;
(5) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Như vậy, nếu bên chuyển nhượng thiếu một trong các điều kiện nêu trên thì sẽ không được chuyển nhượng và hợp đồng mua bán nhà đất cũng sẽ bị vô hiệu.
Ngoài ra, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 còn phải đáp ứng các điều kiện theo các trường hợp tại khoản 3, 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024.
Trường hợp 2: Hợp đồng mua bán đất đai giả
Căn cứ theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo cụ thể như sau:
(1) Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.
(2) Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.
Như vậy, nếu hợp đồng mua bán nhà đất chỉ là hình thức để che giấu một giao dịch dân sự khác thì hợp đồng đó sẽ bị coi là vô hiệu vì giả tạo.
Trường hợp 3: Hợp đồng mua bán nhà đất không công chứng
Căn cứ theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
(1) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp (2);
(2) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
Như vậy, nếu hợp đồng mua bán nhà đất thuộc diện bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực nhưng các bên không thực hiện, thì hợp đồng đó không có giá trị pháp lý và bị coi là vô hiệu.
Tuy nhiên, theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 thì "Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực".
Do đó, nếu hợp đồng mua bán nhà đất thuộc diện bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực nhưng các bên không thực hiện thì vẫn có thể có giá trị nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch và được Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Trường hợp 4: Hợp đồng mua bán nhà đất vi phạm pháp luật
Căn cứ theo Điều 123 Bộ luật dân sự 2015, giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.
Điều này có nghĩa là, khi hợp đồng mua bán nhà đất bị xác định vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội, tòa án có quyền tuyên bố hợp đồng đó vô hiệu.
