Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp nằm trong phạm vi bị thu hồi theo quy hoạch có được không?

Nội dung chính

Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư sang đất phi nông nghiệp cần đáp ứng điều kiện gì?

Căn cứ theo khoản 2 Điều 9 Luật Đất đai 2024 thì đất nông nghiệp được định nghĩa là nhóm đất được sử dụng trong các mục đích sau:

+ Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác;

+ Đất trồng cây lâu năm;

+ Đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất;

+ Đất nuôi trồng thủy sản;

+ Đất chăn nuôi tập trung;

+ Đất làm muối;

+ Đất nông nghiệp khác.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP thì đất ở được định nghĩa là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất, bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.

Theo đó, căn cứ tại điểm b khoản 1 và khoản 2 Điều 121 Luật Đất đai 2024 thì khi muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở (đất phi nông nghiệp) thì phải được sự cho phép của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền và người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với đất ở sau khi chuyển đổi. Chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất sẽ được áp dụng theo đất ở sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Đồng thời tại khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024 thì khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư sang đất ở thì phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Như vậy, đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư khi muốn chuyển đổi mục đích sang đất ở thì phải có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với đất ở sau khi chuyển đổi.

Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp nằm trong phạm vi bị thu hồi theo quy hoạch có được không?(Hình Internet)

Trường hợp đất nông nghiệp trong khu dân cư nhưng thuộc diện thu hồi theo quy hoạch sử dụng đất cấp huyện có chuyển đổi sang đất ở được không?

Căn cứ khoản 35 Điều 3 Luật đất đai 2024 thì thu hồi đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất hoặc thu lại đất của người đang sử dụng đất hoặc thu lại đất đang được Nhà nước giao quản lý.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 3 Luật Quy hoạch 2017 thì quy hoạch được định nghĩa là việc sắp xếp, phân bố không gian các hoạt động kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh gắn với phát triển kết cấu hạ tầng, sử dụng tài nguyên và bảo vệ môi trường trên lãnh thổ xác định để sử dụng hiệu quả các nguồn lực của đất nước phục vụ mục tiêu phát triển bền vững cho thời kỳ xác định.

Đồng thời, căn khoản 36 Điều 3 Luật Đất đai 2024 thì quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất và khoanh vùng đất đai cho các mục đích phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng đơn vị hành chính cho thời kỳ xác định.

Căn cứ theo khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024 thì khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư sang đất ở thì phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Do đó, việc thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư nhưng thuộc diện thu hồi theo quy hoạch sử dụng đất cấp huyện sang đất ở là không được phép.

Tuy nhiên, căn cứ theo khoản 4, khoản 6 và khoản 7 Điều 76 Luật Đất đai 2024 thì vẫn có một vài trường hợp người sử dụng đất có đất bị thu hồi theo quy hoạch sử dụng đất cấp huyện nhưng vẫn có thể thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở như sau:

+ Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư sang đất ở.

+ Trường hợp diện tích đất nông nghiệp phải thu hồi trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc phải thu hồi quy định tại khoản 4 Điều 67 Luật Đất đai 2024 thì người sử dụng đất được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp đó sang đất ở nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình,... trước thời điểm quyết định thu hồi đất có hiệu lực.

+ Trường hợp diện tích đất nông nghiệp được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thu hồi để thực hiện dự án mà sau 02 năm liên tục được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện chưa có quyết định thu hồi đất thì cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện phải xem xét, đánh giá điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố công khai việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi đất đối với phần diện tích đất được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện. Thì sau đó người sử dụng đất có quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp đó sang đất ở như bình thường.

Như vậy, khi đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư thuộc diện thu hồi theo quy hoạch sử dụng đất cấp huyện thì vẫn có thể thực hiện chuyển đổi mục đích sang đất ở nếu thuộc các trường hợp được nêu ở trên.

Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện có những nội dung gì và người sử dụng đất khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần quan tâm những nội dung nào?

Căn cứ theo khoản 28 Điều 3 và khoản 4 Điều 62 Luật Đất đai 2024 định nghĩa về kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện là việc phân kỳ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hàng năm để thực hiện.

Theo khoản 3 Điều 67 Luật Đất đai 2024 thì kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện bao gồm các nội dung sau:

+ Diện tích các loại đất đã được phân bổ trong quy hoạch sử dụng đất cấp huyện và diện tích các loại đất theo nhu cầu sử dụng đất của cấp huyện, cấp xã trong năm kế hoạch và được xác định đến từng đơn vị hành chính cấp xã.

+ Danh mục các công trình, dự án dự kiến thực hiện trong năm; dự án bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số (nếu có); diện tích đất để đấu giá quyền sử dụng đất, các dự án thu hồi đất trong năm, dự án tái định cư, đất sản xuất dự kiến bồi thường cho người có đất thu hồi.

+ Diện tích các loại đất, danh mục các công trình, dự án đã được xác định trong năm kế hoạch trước được tiếp tục thực hiện.

+ Xác định diện tích các loại đất cần chuyển mục đích sử dụng đối với các loại đất phải xin phép.

+ Giải pháp, nguồn lực thực hiện kế hoạch sử dụng đất.

Theo đó, trước khi thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư sang đất ở thì người sử dụng đất nên xem xét đến các nội dung như các dự án thu hồi đất trong năm, dự án tái định cư và diện tích các loại đất cần chuyển mục đích sử dụng mà phải xin phép…