Cho mượn đất nhưng không chịu trả đất, kiện đòi lại bằng cách nào?

Nội dung chính

Có được cho mượn đất không?

Theo Luật Đất đai 2024 và các văn bản pháp luật liên quan hiện hành, chưa có quy định cụ thể về khái niệm "cho mượn đất". Tuy nhiên, trong thực tế, việc cho mượn đất được hiểu là hành vi mà cá nhân hoặc hộ gia đình có quyền sử dụng đất cho phép cá nhân hoặc hộ gia đình khác sử dụng tạm thời trong một khoảng thời gian nhất định, nhằm mục đích hưởng lợi từ việc sử dụng đất đó. Việc cho mượn đất không phát sinh sự dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác, người cho mượn vẫn là chủ sở hữu của quyền sử dụng đất cho mượn.

Theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất có quyền thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nếu đủ điều kiện theo quy định của Luật Đất đai 2024. Mặc dù "cho mượn đất" không được liệt kê cụ thể trong các quyền này, nhưng trên thực tế, việc cho mượn đất vẫn được thực hiện dựa trên sự thỏa thuận giữa các bên và tuân thủ các quy định pháp luật liên quan, pháp luật không có quy định cấm việc cho mượn đất.

Để đảm bảo quyền lợi và tránh tranh chấp, khi thực hiện việc cho mượn đất, các bên nên lập văn bản thỏa thuận rõ ràng về thời hạn, mục đích sử dụng và các điều khoản liên quan. Việc này giúp xác định trách nhiệm và quyền lợi của mỗi bên, đồng thời tạo cơ sở pháp lý vững chắc trong trường hợp xảy ra tranh chấp.

Cho mượn đất nhưng không chịu trả đất, kiện đòi lại bằng cách nào? (Hình từ Internet)

Quyền của người cho mượn đất được quy định như thế nào?

Dựa trên quy định tại Điều 499 Bộ luật Dân sự 2015, người cho mượn đất được đảm bảo các quyền sau:

- Đòi lại tài sản khi không có thời hạn cụ thể:

Trong trường hợp không có thỏa thuận về thời hạn mượn, người cho mượn có quyền yêu cầu người mượn trả lại tài sản ngay sau khi mục đích sử dụng đã được hoàn thành.

- Đòi lại tài sản khi có nhu cầu cấp thiết:

Nếu người cho mượn phát sinh nhu cầu đột xuất và cấp bách cần sử dụng lại đất, họ có thể yêu cầu trả lại ngay cả khi người mượn chưa đạt được mục đích sử dụng, với điều kiện phải thông báo trước một khoảng thời gian hợp lý.

- Yêu cầu trả lại khi có hành vi vi phạm thỏa thuận từ người mượn đất:

Người cho mượn có quyền đòi lại đất nếu người mượn sử dụng sai mục đích, không đúng cách thức đã thỏa thuận, hoặc tự ý cho người khác mượn lại mà không có sự đồng ý.

- Đòi bồi thường thiệt hại:

Nếu đất bị hư hỏng hoặc giá trị bị giảm sút do hành vi của người mượn, người cho mượn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Cho mượn đất nhưng không chịu trả đất, kiện đòi lại bằng cách nào?

Theo như phân tích ở nội dung trước, người cho mượn đất có quyền đòi lại đất nếu người mượn đã hoàn thành mục đích sử dụng đất hoặc khi có nhu cầu cấp thiết cần sử dụng lại đất hoặc khi người mượn có hành vi vi phạm thỏa thuận. Khi rơi vào các trường hợp đã nêu mà người mượn không chịu trả lại đất, người cho mượn có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết. Thủ tục khởi kiện được thực hiện như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

Hồ sơ khởi kiện cần bao gồm:

- Đơn khởi kiện: Theo Mẫu số 23-DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.

- Tài liệu, giấy tờ chứng minh yêu cầu khởi kiện, như:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

+ Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận cho mượn đất (nếu có).

+ Các giấy tờ khác thể hiện quyền sử dụng hợp pháp đất nếu không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo Điều 137 Luật Đất đai 2024.

+ Giấy tờ tùy thân của người khởi kiện: Bản sao Căn cước công dân hoặc Căn cước hoặc Hộ chiếu,...có công chứng, chứng thực.

Bước 2: Nộp hồ sơ khởi kiện

- Địa điểm nộp hồ sơ:

Theo khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, hồ sơ được nộp tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú, làm việc hoặc nơi có đất tranh chấp.

- Phương thức nộp hồ sơ:

Theo khoản 1 Điều 190 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, hồ sơ có thể được nộp theo các cách sau:

+ Trực tiếp tại Tòa án.

+ Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

+ Gửi qua đường bưu chính.

Bước 3: Tòa án tiếp nhận và thụ lý

Tiếp nhận

Căn cứ theo Điều 191 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định Tòa án qua bộ phận tiếp nhận đơn phải nhận đơn khởi kiện do người khởi kiện nộp trực tiếp tại Tòa án hoặc gửi qua dịch vụ bưu chính và phải ghi vào sổ nhận đơn; trường hợp Tòa án nhận đơn khởi kiện được gửi bằng phương thức gửi trực tuyến thì Tòa án in ra bản giấy và phải ghi vào sổ nhận đơn.

- Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.

- Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau đây:

+ Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;

+ Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục rút gọn quy định;

+ Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;

+ Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Kết quả xử lý đơn của Thẩm phán quy định, phải được ghi chú vào sổ nhận đơn và thông báo cho người khởi kiện qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Thụ lý

Căn cứ theo Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định về việc thụ lý vụ án như sau:

- Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.

- Thẩm phán dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để họ nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

- Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

- Trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.

Đồng thời, tại khoản 1 Điều 196 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày thụ lý vụ án, Thẩm phán phải thông báo bằng văn bản cho nguyên đơn, bị đơn, cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến việc giải quyết vụ án, cho Viện kiểm sát cùng cấp về việc Tòa án đã thụ lý vụ án.

Bước 4: Hòa giải

Căn cứ theo Điều 205 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì trong thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án, Tòa án tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án, trừ những vụ án không được hòa giải hoặc không tiến hành hòa giải được quy định tại Điều 206 và Điều 207 Bộ luật này hoặc vụ án được giải quyết theo thủ tục rút gọn. Việc hòa giải được tiến hành theo các nguyên tắc sau đây:

- Tôn trọng sự tự nguyện thỏa thuận của các đương sự, không được dùng vũ lực hoặc đe dọa dùng vũ lực, bắt buộc các đương sự phải thỏa thuận không phù hợp với ý chí của mình;

- Nội dung thỏa thuận giữa các đương sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Như vậy sau khi tiến hành hòa giải Tòa án sẽ ra quyết định hòa giải thành khi thông qua hòa giải, các bên tham gia hòa giải tự nguyện thỏa thuận về việc giải quyết toàn bộ hoặc một phần vụ việc dân sự mà phần này không liên quan đến những phần khác của vụ việc dân sự đó và không có đương sự thay đổi ý kiến về sự thỏa thuận. Trong trường hợp hòa giải không thành Thẩm phán chủ toạ phiên hòa giải lập biên bản hòa giải không thành và thực hiện các thủ tục tiếp theo để đưa vụ án ra xét xử.

Bước 5: Chuẩn bị xét xử sơ thẩm

Theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định thời hạn chuẩn bị xét xử các loại vụ án (trừ các vụ án được xét xử theo thủ tục rút gọn hoặc vụ án có yếu tố nước ngoài) từ 01 tháng đến 04 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án.

- Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 01 - 02 tháng tùy từng trường hợp cụ thể theo quy định.

- Trường hợp có quyết định tạm đình chỉ việc giải quyết vụ án thì thời hạn chuẩn bị xét xử được tính lại kể từ ngày quyết định tiếp tục giải quyết vụ án của Tòa án có hiệu lực pháp luật.

- Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, Thẩm phán thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn sau đây:

+ Lập hồ sơ vụ án theo quy định tại Điều 198 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015;

+ Xác định tư cách đương sự, người tham gia tố tụng khác;

+ Xác định quan hệ tranh chấp giữa các đương sự và pháp luật cần áp dụng;

+ Làm rõ những tình tiết khách quan của vụ án;

+ Xác minh, thu thập chứng cứ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015;

+ Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;

+ Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, trừ trường hợp vụ án được giải quyết theo thủ tục rút gọn;

+ Thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn khác theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

- Trong thời hạn chuẩn bị xét xử tùy từng trường hợp, Thẩm phán ra một trong các quyết định sau đây:

+ Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự;

+ Tạm đình chỉ giải quyết vụ án dân sự;

+ Đình chỉ giải quyết vụ án dân sự;

+ Đưa vụ án ra xét xử.

Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng.

Bước 6: Xét xử sơ thẩm

Căn cứ theo Điều 222 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định về yêu cầu chung đối với phiên tòa sơ thẩm: “Phiên tòa sơ thẩm phải được tiến hành đúng thời gian, địa điểm đã được ghi trong quyết định đưa vụ án ra xét xử hoặc trong giấy báo mở lại phiên tòa trong trường hợp phải hoãn phiên tòa.”

Thành phần tham gia phiên tòa được quy định từ Điều 227 đến Điều 232 tại Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, gồm: Đương sự, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan; Người đại diện của đương sự; Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự; Người làm chứng; Người giám định và Người phiên dịch, Kiểm sát viên.

Sau khi xét xử sơ thẩm vụ án, trường hợp các bên đương sự không đồng ý với bản án mà Tòa án cấp sơ thẩm đã tuyên thì có quyền nộp đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xem xét lại nội dung bản án.

Thời hạn các bên kháng cáo là 15 ngày kể từ ngày tuyên án, trường hợp đương sự vắng mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời gian 15 ngày được tính từ ngày họ nhận được bản án hoặc bản án được tuyên án.

Nếu quá thời hạn 15 ngày các đương sự không kháng cáo thì bản án sơ thẩm có hiệu lực pháp luật, Tòa án không giải quyết kháng cáo mà các đương sự phải nộp đơn kháng nghị đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền để được giải quyết theo thủ tục Giám đốc thẩm.

Bước 7: Thi hành án

Sau khi có bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật, bên thắng kiện có thể yêu cầu cơ quan Thi hành án dân sự cấp huyện thi hành bản án, theo quy định tại Luật Thi hành án dân sự 2008, sửa đổi bổ sung năm 2014.

Lưu ý: Trong quá trình đòi lại đất, để tránh bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc bồi thường thiệt hại, bên cho mượn không được thực hiện các hành vi sau:

- Tự ý di dời hoặc phá hoại tài sản của người mượn.

- Sử dụng vũ lực, đe dọa hoặc cản trở quá trình sinh hoạt của bên mượn.

Những hành vi này có thể bị xử lý theo Điều 178 (Tội hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản) hoặc Điều 133 (Tội đe doạ giết người) Bộ luật Hình sự 2015, được sửa đổi bởi Luật sửa đổi Bộ luật Hình sự 2017.