Bị người mua lừa ký hợp đồng bán đất phải xử lý như thế nào?

Nội dung chính

Người bán đất bị người mua lừa ký vào hợp đồng bán đất thì hợp đồng này có bị vô hiệu không?

Theo quy định tại Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015, lừa dối trong giao dịch dân sự được hiểu là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Bên cạnh đó, căn cứ khoản 1 Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015, quy định về giao dịch dân sự vô hiệu tại Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015 cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.

Như vậy, nếu người bán đất bị người mua lừa ký vào hợp đồng bán đất, họ hoàn toàn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu theo quy định nêu trên. Tuy nhiên, trách nhiệm chứng minh việc bị lừa dối thuộc về người yêu cầu, nếu không thể chứng minh được việc bị lừa dối, Tòa án sẽ không có đủ căn cứ để tuyên bố hợp đồng này là vô hiệu.

Bị người mua lừa ký hợp đồng bán đất phải xử lý như thế nào? (Hình từ Internet)

Làm thế nào khi người bán bị người mua lừa ký hợp đồng bán đất?

Theo khoản 2, khoản 4 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định khi hợp đồng bán đất bị vô hiệu, các bên tham gia hợp đồng khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Theo đó, trong trường hợp hợp đồng mua bán đã được tuyên bố vô hiệu mà chưa hoàn tất thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, bên bán có thể yêu cầu bên mua khôi phục lại tình trạng ban đầu của mảnh đất và hoàn trả lại quyền sử dụng đất đã bán. Về việc bồi thường, người bán có thể yêu cầu người mua bồi thường nếu chứng minh được việc bị lừa dối này gây ra thiệt hại cho người bán.

Trường hợp giao dịch bán đất đã hoàn tất và đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua. Người bán có thể nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án có thẩm quyền tuyên bố hợp đồng mua bán đất vô hiệu và hủy Giấy chứng nhận đã được cấp cho người mua.

Đất đã được chuyển nhượng cho bên thứ ba thì có đòi lại được không?

Theo quy định tại Điều 168 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu bất động sản có quyền yêu cầu đòi lại tài sản từ người chiếm hữu ngay tình. Quy định này tạo cơ sở pháp lý để người bán đất bị lừa dối có thể khởi kiện đòi lại quyền sử dụng đất nếu giao dịch ban đầu bị tuyên vô hiệu. Tuy nhiên, quyền đòi lại tài sản không áp dụng tuyệt đối mà phải tuân thủ trường hợp ngoại lệ quy định tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015.

Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 đưa ra nguyên tắc bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình trong các giao dịch dân sự. Dù Bộ luật Dân sự 2015 chưa có định nghĩa cụ thể về “người thứ ba ngay tình,” nhưng khái niệm này thường được hiểu là người chiếm hữu hoặc nhận chuyển nhượng tài sản mà không biết và không thể biết việc chiếm hữu hoặc chuyển nhượng đó là bất hợp pháp. Tinh thần của quy định này là bảo vệ các giao dịch ngay thẳng, trung thực và đảm bảo tính ổn định trong các quan hệ pháp luật.

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015, trong trường hợp giao dịch mua bán đất bị tuyên vô hiệu nhưng quyền sử dụng đất đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và sau đó được chuyển nhượng cho người thứ ba ngay tình, giao dịch của người thứ ba ngay tình sẽ không bị tuyên vô hiệu. Điều này đồng nghĩa với việc người bán đất bị lừa dối không có quyền đòi lại đất từ người thứ ba ngay tình. Tuy nhiên, căn cứ khoản 3 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 thì họ có quyền khởi kiện bên lừa dối để yêu cầu hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.

Trường hợp nếu người nhận chuyển nhượng không phải là người thứ ba ngay tình, hoặc nếu giao dịch chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, người bán bị lừa dối hoàn toàn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch vô hiệu và đòi lại đất.

Như vậy, khả năng đòi lại đất trong trường hợp bị lừa dối bán đất mà đất đã được chuyển nhượng cho bên thứ ba phụ thuộc vào việc người đang nắm giữ quyền sử dụng đất có phải là người thứ ba ngay tình hay không và tình trạng đăng ký quyền sử dụng đất. Nếu đáp ứng các điều kiện bảo vệ người thứ ba ngay tình, người bị lừa dối sẽ không thể đòi lại đất nhưng vẫn có thể khởi kiện để yêu cầu bên lừa dối bồi thường thiệt hại. Ngược lại, nếu người nắm giữ đất không phải là người thứ ba ngay tình, hoặc giao dịch chưa được đăng ký, quyền đòi lại đất hoàn toàn thực hiện được.