Bán một nửa căn nhà có vi phạm pháp luật?

Nội dung chính

Điều kiện để nhà ở có thể tham gia hợp đồng mua bán nhà ở được quy định thế nào?

Theo khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định giao dịch về mua bán nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023;

- Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo; (*)

- Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; (*)

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

Lưu ý: Điều kiện quy định tại (*) không áp dụng đối với trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Như vậy, khi giao dịch mua bán nhà ở, các bên cần tuân thủ các điều kiện này để đảm bảo tính pháp lý của hợp đồng, bảo vệ quyền lợi và tránh tranh chấp sau này.

Bán một nửa căn nhà có vi phạm pháp luật? (Hình từ Internet)

Bán một nửa căn nhà có vi phạm pháp luật?

(1) Bán một nửa căn nhà thuộc sở hữu chung theo phần

Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. (Điều 209 Bộ luật Dân sự 2015)

Tại khoản 3 Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 quy định trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.

Từ các quy định trên, có thể hiểu rằng nếu trường hợp căn nhà thuộc sở hữu chung theo phần, chủ sở hữu chung khác muốn bán nửa căn nhà thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình thì điều này hoàn toàn không trái với quy định pháp luật. 

Tuy nhiên, nếu chủ sở hữu chung theo phần muốn bán nửa căn nhà thuộc quyền sở hữu của mình, thì các chủ sở hữu chung khác có quyền ưu tiên mua phần quyền sở hữu đó trước. Quyền ưu tiên này giúp bảo vệ quyền lợi của các đồng sở hữu trong việc tránh tình trạng bán phần quyền sở hữu cho người ngoài mà không thông qua sự đồng ý của các bên liên quan.

Nếu trong vòng 3 tháng kể từ khi thông báo bán nửa căn nhà mà không có chủ sở hữu chung nào mua phần quyền sở hữu đó, thì chủ sở hữu có thể bán cho người khác ngoài các đồng sở hữu mà không vi phạm pháp luật. Trong trường hợp này, việc bán nửa căn nhà thuộc quyền sở hữu của mình, hoàn toàn đúng quy định pháp luật.

Tóm lại, việc bán nửa căn nhà thuộc sở hữu chung theo phần là không vi phạm pháp luật nếu chủ sở hữu thực hiện đúng quy định. Cụ thể, nếu bán cho các đồng sở hữu, họ có quyền ưu tiên mua trong vòng 3 tháng kể từ khi nhận thông báo. Nếu sau thời gian này không có đồng sở hữu nào mua, chủ sở hữu có thể bán phần quyền sở hữu của mình cho người ngoài mà không vi phạm pháp luật.

(2) Bán một nửa căn nhà thuộc sở hữu riêng

Theo Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015 chủ sở hữu có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản theo quy định của luật.

Đồng thời tại điểm c khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở 2023 cũng xác định rõ quyền của chủ sở hữu nhà ở, trong đó có quyền bán nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở, đất đai và các luật khác có liên quan. 

Như vậy, với căn nhà là tài sản riêng thì việc bán nửa căn nhà là hoàn toàn không vi phạm pháp luật.

Căn cứ khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai 2024 nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất thì cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp những người có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu thì cấp chung 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện.

Từ các quy định trên, nếu căn nhà thuộc sở hữu riêng thì khi bán căn nhà sẽ thực hiện thêm tên của người đồng sở hữu vô giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp cho mỗi người 01 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Tóm lại, dù căn nhà thuộc sở hữu chung hay sở hữu riêng, việc bán nửa căn nhà đều không vi phạm pháp luật nếu tuân thủ đúng các quy định hiện hành về quyền sở hữu và thủ tục pháp lý liên quan.

Có phải đăng ký biến động khi bán một nửa căn nhà?

Khi bán một nửa căn nhà thì phải thực hiện đăng ký biến động theo điểm a khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024.

Căn cứ Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất như sau:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định này.

- Giấy chứng nhận đã cấp.

- Hợp đồng bán một nửa căn nhà (khoản 1 Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP)

- Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.

Tóm lại, khi bán một nửa căn nhà người bán phải thực hiện đăng ký biến động để cập nhật thay đổi về quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Điều này đảm bảo tính hợp pháp cho giao dịch và quyền lợi của các bên liên quan.