Nội dung chính

Làm thế nào để định giá bất động sản chính xác trước khi mua?

Trong lĩnh vực bất động sản, việc xác định chính xác giá trị của một tài sản trước khi giao dịch không chỉ giúp nhà đầu tư tránh rủi ro mà còn tối ưu hóa lợi nhuận. Một bất động sản có thể bị định giá cao hơn hoặc thấp hơn giá trị thực tế do nhiều yếu tố như tâm lý thị trường, quy hoạch khu vực hoặc thông tin không minh bạch.

Do đó, để đưa ra quyết định mua bất động sản hợp lý, cần áp dụng các phương pháp định giá khoa học và có cơ sở.

(1) Phương pháp so sánh thị trường (Market Approach)

Phương pháp này dựa trên việc phân tích giá bán của các bất động sản có đặc điểm tương đồng với tài sản đang được định giá. Các tiêu chí so sánh bao gồm:

- Vị trí địa lý: Khoảng cách đến trung tâm, hạ tầng giao thông, tiện ích xung quanh (trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại…).

- Diện tích và quy mô: So sánh các bất động sản có diện tích, thiết kế và mục đích sử dụng tương tự.

- Pháp lý: Kiểm tra tình trạng sở hữu, sổ đỏ/sổ hồng và các yếu tố liên quan đến quy hoạch hoặc tranh chấp.

- Tiện ích và nội thất: Nhà hoàn thiện hay thô, có nội thất cao cấp hay không, chất lượng xây dựng ra sao.

Sau khi thu thập dữ liệu từ các bất động sản tương tự, có thể điều chỉnh giá trị dựa trên sự khác biệt giữa các tài sản. Đây là phương pháp phổ biến nhất, đặc biệt khi giao dịch nhà đất tại các khu vực đã có thị trường phát triển.

(2) Phương pháp chi phí (Cost Approach)

Phương pháp này đánh giá giá trị bất động sản dựa trên tổng chi phí để tạo ra một tài sản có đặc điểm tương đương. Công thức tính toán như sau:

Trong đó:

- Chi phí tái tạo hoặc thay thế: Là chi phí để xây dựng lại bất động sản với quy mô, chất lượng tương đương.

- Khấu hao: Phản ánh sự hao mòn của công trình theo thời gian.

- Giá trị đất: Được xác định dựa trên giá thị trường tại thời điểm định giá.

- Phương pháp này phù hợp với những bất động sản đặc thù, ít có giao dịch tương đương trên thị trường như biệt thự, nhà máy, công trình công nghiệp…

(3) Phương pháp thu nhập (Income Approach)

Đây là phương pháp được sử dụng phổ biến trong định giá bất động sản cho thuê, tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại. Giá trị tài sản được xác định dựa trên khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai theo công thức:

Trong đó:

- Thu nhập ròng hàng năm: Là lợi nhuận thực tế thu được sau khi trừ đi các chi phí vận hành.

- Tỷ suất vốn hóa: Phản ánh mức sinh lời trung bình của bất động sản trong khu vực.

Ví dụ, nếu một căn hộ cho thuê tạo ra thu nhập ròng 240 triệu đồng/năm và tỷ suất vốn hóa trung bình khu vực là 6%, thì giá trị ước tính của bất động sản sẽ là:

240.000.000 / 0.06 = 4.000.000.000 đồng

Phương pháp này đặc biệt quan trọng đối với nhà đầu tư muốn đánh giá tiềm năng sinh lời của bất động sản trước khi quyết định mua.

(4) Kiểm tra thông tin quy hoạch và pháp lý

Yếu tố pháp lý đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị thực tế của bất động sản. Trước khi quyết định mua, cần kiểm tra:

- Tình trạng pháp lý: Xác minh quyền sở hữu, sổ đỏ/sổ hồng, có tranh chấp hay không.

- Quy hoạch: Tìm hiểu xem bất động sản có nằm trong khu vực giải tỏa, quy hoạch đô thị hay không.

- Chủ đầu tư (nếu là dự án): Xem xét uy tín, lịch sử triển khai các dự án trước đây để đánh giá mức độ rủi ro.

Thông tin này có thể tra cứu tại cơ quan quản lý đất đai địa phương hoặc thông qua các nền tảng pháp lý uy tín.

(5) Ứng dụng công nghệ và chuyên gia thẩm định

- Hiện nay, có nhiều công cụ trực tuyến hỗ trợ định giá bất động sản dựa trên dữ liệu thực tế như Thuviennhadat.vn...

- Dữ liệu từ các cơ quan quản lý nhà nước – Tra cứu bảng giá đất, bản đồ quy hoạch trực tuyến.

Ngoài ra, đối với các bất động sản có giá trị lớn, việc thuê chuyên gia thẩm định sẽ giúp đưa ra mức giá chính xác hơn, hạn chế rủi ro trong giao dịch.

Định giá bất động sản chính xác là bước quan trọng để đảm bảo giao dịch an toàn và hiệu quả. Việc áp dụng linh hoạt các phương pháp so sánh, chi phí và thu nhập sẽ giúp xác định giá trị hợp lý của bất động sản trước khi mua. Đồng thời, kiểm tra kỹ lưỡng các yếu tố pháp lý và sử dụng công nghệ để tham chiếu dữ liệu thị trường sẽ giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định sáng suốt.

Làm thế nào để định giá bất động sản chính xác trước khi mua? (Hình từ Internet)

Bí quyết thương lượng giá khi mua bất động sản

Để mua bất động sản với mức giá tốt nhất, bạn cần có chiến lược thương lượng hợp lý. Dưới đây là những bí quyết quan trọng giúp bạn đàm phán hiệu quả.

(1) Nghiên cứu thị trường và xác định giá trị thực

- So sánh giá với các bất động sản tương tự.

- Xem xét xu hướng thị trường, pháp lý, quy hoạch, tiện ích xung quanh.

(2) Xác định động cơ bán của chủ nhà

- Nếu người bán cần tiền gấp, có thể đàm phán giảm giá nhanh.

- Nếu bất động sản rao bán lâu mà chưa có người mua, hãy tận dụng điểm này để thương lượng.

(3) Đề xuất mức giá hợp lý

- Không trả giá quá thấp để tránh làm mất thiện cảm.

- Đưa ra mức giá có cơ sở, để lại khoảng thương lượng.

(4) Sử dụng các điểm yếu của bất động sản

Nhà cần sửa chữa, pháp lý chưa hoàn thiện, tiện ích hạn chế… có thể là cơ sở để đàm phán giảm giá.

(5) Tạo áp lực ngược lên người bán

- Không tỏ ra quá vội vàng hoặc quá thích căn nhà.

- Đề cập đến các lựa chọn thay thế để người bán cân nhắc giảm giá.

(6) Đàm phán không chỉ về giá mà còn về các điều kiện đi kèm

- Yêu cầu hỗ trợ phí sang tên, thuế, công chứng.

- Thỏa thuận giữ lại nội thất hoặc thời gian thanh toán linh hoạt

(7) Chốt giao dịch an toàn

- Lập văn bản thỏa thuận rõ ràng.

- Kiểm tra kỹ pháp lý trước khi ký hợp đồng.

Thành công trong thương lượng giá bất động sản phụ thuộc vào sự chuẩn bị kỹ lưỡng và chiến lược thông minh. Nếu áp dụng đúng các bí quyết trên, bạn sẽ có thể mua được bất động sản với mức giá tốt nhất!

Thời điểm xác lập quyền sở hữu bất động sản là nhà ở được quy định thế nào?

Căn cứ quy định tại Điều 12 Luật Nhà ở 2023 quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu bất động sản là nhà ở như sau:

Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở
1. Trường hợp trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm đã hoàn thành việc xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở mà không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

3. Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi đã nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

4. Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở giữa chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở với người mua, người thuê mua thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

5. Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.

6. Trưòng hợp khác thực hiện theo quy định của pháp luật có liên quan.

7. Giao dịch về nhà ở quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều này phải tuân thủ điều kiện về giao dịch nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực theo quy định của Luật này.

Thời điểm xác lập quyền sở hữu bất động sản là nhà ở phải tuân theo quy định vừa nêu trên.