Việc ký hợp đồng đặt cọc mua căn hộ tại dự án Noble Crystal Tây Hồ trong thời gian đang xây dựng có hợp pháp không?

Nội dung chính

Việc ký hợp đồng đặt cọc mua căn hộ tại dự án Noble Crystal Tây Hồ trong thời gian đang xây dựng có hợp pháp không?

Căn cứ quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 về đặt cọc như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Dẫn chiếu thêm quy định tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai như sau:

Điều 23. Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

[...]

5. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Từ các trích dẫn trên, việc ký hợp đồng đặt cọc mua căn hộ tại dự án Noble Crystal Tây Hồ trong giai đoạn đang xây dựng được coi là hợp pháp, miễn là tuân thủ đầy đủ các điều kiện pháp luật.

Theo Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm để các bên tiến tới giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán; trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định rõ: chủ đầu tư chỉ được phép thu tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá bán và chỉ khi dự án đã có đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh.

Đồng thời, thỏa thuận đặt cọc phải thể hiện rõ giá bán cũng như các điều khoản cơ bản để tránh tranh chấp về sau.

Như vậy, người mua hoàn toàn có thể ký hợp đồng đặt cọc trong thời gian dự án đang xây dựng, nhưng cần đặc biệt lưu ý: kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của dự án, đảm bảo rằng dự án đã đáp ứng điều kiện kinh doanh theo luật định, và chỉ đặt cọc trong giới hạn cho phép.

Điều này vừa bảo vệ quyền lợi của bên mua, vừa tránh được rủi ro khi chủ đầu tư chưa đủ điều kiện nhưng vẫn huy động vốn trái pháp luật.

Việc ký hợp đồng đặt cọc mua căn hộ tại dự án Noble Crystal Tây Hồ trong thời gian đang xây dựng có hợp pháp không? (Hình từ Internet)

Chủ đầu tư có được phép ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc mua căn hộ tại dự án Noble Crystal Tây Hồ cho nhân viên pháp lý dự án ký với khách hàng?

Căn cứ quy định tại khoản 4 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai:

Điều 23. Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

[...]

4. Chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm sau đây:

a) Trách nhiệm quy định tại Điều 17 của Luật này;

b) Sử dụng tiền đã thu từ bên mua, thuê mua để đầu tư xây dựng dự án, nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã được bán, cho thuê mua đúng mục đích sử dụng theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết; tuân thủ quy định của pháp luật về phòng, chống rửa tiền;

c) Cung cấp công khai thông tin về tiến độ thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê mua theo hợp đồng mua bán, thuê mua đã ký kết hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi có yêu cầu. Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này cho sàn giao dịch bất động sản trong trường hợp lựa chọn phân phối sản phẩm thông qua sàn giao dịch bất động sản;

d) Không ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

[...]

Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản không được ủy quyền cho bất kỳ tổ chức, cá nhân nào khác ký hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán, thuê mua đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Điều này đồng nghĩa với việc chủ đầu tư không thể ủy quyền cho nhân viên pháp lý của dự án ký hợp đồng đặt cọc mua căn hộ tại dự án Noble Crystal Tây Hồ thay mặt mình.

Mục đích của quy định này là bảo đảm tính minh bạch, tránh rủi ro pháp lý cho khách hàng, đồng thời buộc chủ đầu tư chịu trách nhiệm trực tiếp trước người mua về toàn bộ cam kết trong hợp đồng.

Do đó, để hợp đồng đặt cọc mua căn hộ tại dự án Noble Crystal Tây Hồ có giá trị pháp lý và an toàn cho người mua, việc ký kết phải được thực hiện trực tiếp bởi chủ đầu tư hoặc người đại diện theo pháp luật hợp lệ của chủ đầu tư, không chấp nhận việc ký qua nhân viên pháp lý dự án.

Các bên khi giao kết hợp đồng đặt cọc mua căn hộ tại dự án Noble Crystal Tây Hồ phải đảm bảo được những điều kiện gì để hợp đồng có hiệu lực pháp lý?

Căn cứ quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Để hợp đồng đặt cọc mua căn hộ tại dự án Noble Crystal Tây Hồ có hiệu lực pháp lý, các bên phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện của một giao dịch dân sự theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.

Cụ thể:

[1] Chủ thể tham gia phải có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp;

[2] Việc ký kết hợp đồng phải dựa trên sự tự nguyện, không bị ép buộc hay lừa dối;

[3] Mục đích và nội dung của hợp đồng phải hợp pháp, không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội;

[4] Hình thức hợp đồng phải tuân thủ quy định của pháp luật trong trường hợp pháp luật yêu cầu.

Như vậy, chỉ khi các điều kiện này được đảm bảo thì hợp đồng đặt cọc mới phát sinh giá trị ràng buộc pháp lý, tạo cơ sở bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cả bên mua và chủ đầu tư.