Hợp đồng mua bán căn hộ tại dự án Noble Crystal Tây Hồ đang xây dựng có gì khác với hợp đồng mua bán những căn hộ có sẵn?

Nội dung chính

Căn hộ tại dự án Noble Crystal Tây Hồ đang xây có được đưa vào kinh doanh theo quy định mới?

Căn cứ quy dịnh tại khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 về nhà ở hình thành trong tương lai được hiểu là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Theo quy định tại Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh như sau:

Điều 5. Các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh

1. Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.

3. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định tại khoản 2 Điều này.

4. Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

5. Dự án bất động sản.

6. Chính phủ quy định chi tiết khoản 2 và khoản 3 Điều này.

Theo đó, căn hộ tại dự án Noble Crystal Tây Hồ đang trong quá trình xây dựng được xác định là nhà ở hình thành trong tương lai, tức là loại nhà ở chưa hoàn thành, chưa được nghiệm thu để đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Đồng thời, Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng khẳng định rõ ràng rằng ngoài nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai cũng là một trong những loại bất động sản được phép đưa vào kinh doanh.

Bên cạnh đó, về mặt pháp lý, căn hộ tại dự án Noble Crystal Tây Hồ trong giai đoạn xây dựng hoàn toàn có thể được đưa ra giao dịch trên thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, để việc kinh doanh hợp pháp, chủ đầu tư dự án phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo luật định, chẳng hạn như dự án phải có hồ sơ pháp lý minh bạch, được cơ quan có thẩm quyền xác nhận đủ điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, và việc ký kết hợp đồng mua bán phải được lập thành văn bản đúng mẫu, có công chứng, chứng thực theo quy định.

Như vậy, có thể kết luận rằng việc đưa căn hộ tại dự án Noble Crystal Tây Hồ đang xây dựng vào kinh doanh là phù hợp với quy định mới, miễn là dự án đáp ứng đúng và đầy đủ các điều kiện pháp luật đặt ra.

Hợp đồng mua bán căn hộ tại dự án Noble Crystal Tây Hồ đang xây dựng có gì khác với hợp đồng mua bán những căn hộ có sẵn?

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 46. Nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

1. Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Các thông tin về bất động sản;

c) Giá bán, cho thuê, cho thuê mua;

d) Phương thức và thời hạn thanh toán;

đ) Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai;

e) Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;

g) Bảo hành;

h) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

k) Phạt vi phạm hợp đồng;

l) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;

m) Phương thức giải quyết tranh chấp;

n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Như vậy, hợp đồng mua bán căn hộ tại dự án Noble Crystal Tây Hồ khi còn đang xây dựng (căn hộ hình thành trong tương lai) có những điểm khác biệt so với hợp đồng mua bán căn hộ có sẵn.

Ngoài các nội dung chung bắt buộc như thông tin về chủ thể, giá bán, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ các bên…, hợp đồng đối với căn hộ đang xây dựng phải có thêm điều khoản bảo lãnh ngân hàng cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư và thỏa thuận chi tiết về tiến độ xây dựng, thời hạn bàn giao căn hộ.

Đây là những yếu tố đặc thù nhằm bảo vệ quyền lợi người mua khi tài sản chưa hoàn thiện và còn phụ thuộc vào cam kết triển khai của chủ đầu tư.

Ngược lại, với căn hộ có sẵn, việc giao nhận, thanh toán và thực hiện quyền sở hữu thường được tiến hành ngay sau khi ký hợp đồng mà không cần đến cơ chế bảo lãnh ngân hàng hay ràng buộc tiến độ thi công.

Do đó, người mua căn hộ tại dự án Noble Crystal Tây Hồ cần đặc biệt lưu ý đến các điều khoản bổ sung này để đảm bảo an toàn pháp lý và quyền lợi của mình trong giai đoạn dự án còn đang xây dựng.

Hợp đồng mua bán căn hộ tại dự án Noble Crystal Tây Hồ đang xây dựng có gì khác với hợp đồng mua bán những căn hộ có sẵn? (Hình từ Internet)

Thanh toán tiền mua căn hộ tại dự án Noble Crystal Tây Hồ đang xây được quy định thế nào theo quy định mới?

Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai cụ thể như sau:

Điều 25. Thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

1. Việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 của Luật này thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

[...]

3. Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua.

Như vậy, có thể thấy rằng đối với trường hợp căn hộ tại dự án Noble Crystal Tây Hồ đang xây dựng, việc thanh toán tiền mua căn hộ tại dự án Noble Crystal Tây Hồ phải được thực hiện theo nhiều đợt, lần đầu không vượt quá 30% giá trị hợp đồng (bao gồm cả tiền đặt cọc), các lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng và tổng cộng không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao căn hộ.

Sau khi bàn giao, nếu người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì chủ đầu tư cũng chỉ được phép thu tối đa 95% giá trị hợp đồng, phần còn lại chỉ được thanh toán khi đã có Giấy chứng nhận.

Quy định này nhằm bảo đảm quyền lợi và an toàn pháp lý cho người mua, tránh tình trạng bị ép thanh toán toàn bộ trong khi chưa hoàn tất thủ tục pháp lý về quyền sở hữu.