Trường hợp nào chuyển đất nông nghiệp sang đất ở không phải nộp tiền sử dụng đất?

Nội dung chính

• Trường hợp nào chuyển đất nông nghiệp sang đất ở không phải nộp tiền sử dụng đất?
• Điều kiện khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở (đất thổ cư) hiện nay ra sao?
• Chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở (đất thổ cư) như thế nào?

Trường hợp nào chuyển đất nông nghiệp sang đất ở không phải nộp tiền sử dụng đất?

Căn cứ theo khoản 3 Điều 121 Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025 quy định như sau:

Điều 121. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;

b) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

c) Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;

d) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

e) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;

g) Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

3. Việc chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này thì không phải xin phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài phù hợp quy định của pháp luật đã chuyển sang sử dụng vào mục đích khác mà nay có nhu cầu chuyển lại thành đất ở và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

4. Việc chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều này được thực hiện theo quy định tại Điều 124 của Luật này.

Theo Luật Đất đai 2024, có 01 trường hợp chuyển đổi thành đất ở không phải nộp tiền sử dụng đất, đó là:

Trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài phù hợp với quy định pháp luật đã chuyển sang sử dụng vào mục đích khác mà nay có nhu cầu chuyển lại thành đất ở mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.

Trường hợp nào chuyển đất nông nghiệp sang đất ở không phải nộp tiền sử dụng đất? (Hình từ Internet)

Điều kiện khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở (đất thổ cư) hiện nay ra sao?

Căn cứ theo khoản 5 Điều 116 Luật đất đai 2024 trong đó Cụm từ "pháp luật về quy hoạch đô thị" bị thay thế bởi điểm a khoản 2 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 có quy định cụ thể về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có quy định như sau:

Điều 116. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

[..]

4. Trường hợp quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án có phân kỳ tiến độ hoặc việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo tiến độ thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định việc giao đất, cho thuê đất theo tiến độ của dự án đầu tư, tiến độ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

5. Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

[...]

Đồng thời căn cứ theo Điều 62 Luật đất đai 2024 có quy định như sau:

Điều 62. Thời kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

1. Thời kỳ, tầm nhìn quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng và quy hoạch sử dụng đất an ninh thực hiện theo quy định của Luật Quy hoạch.

2. Thời kỳ, tầm nhìn quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh thống nhất với thời kỳ, tầm nhìn của quy hoạch tỉnh.

3. Thời kỳ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện là 10 năm. Tầm nhìn quy hoạch sử dụng đất cấp huyện là 20 năm.

4. Thời kỳ kế hoạch sử dụng đất quốc gia, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh là 05 năm; kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện được lập hằng năm.

Như vậy, từ ngày 01/8/2024, hộ gia đình, cá nhân có thể được phép chuyển đất nông nghiệp sang đất ở nếu:

- Đất thuộc một trong các loại hình nêu trên;

- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch đô thị (chung, phân khu) đã được phê duyệt.

Đây là thay đổi quan trọng, giúp người dân chủ động hơn trong việc xem xét điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất mà không phải phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm như trước đây.

Chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở (đất thổ cư) như thế nào?

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở (đất thổ cư) thường phát sinh các loại chi phí sau đây:

(1) Tiền sử dụng đất

Căn cứ khoản 1 và 2 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở phải nộp tiền sử dụng đất, được xác định theo công thức:

Tiền sử dụng đất phải nộp = (Diện tích đất chuyển mục đích × Giá đất ở) – Tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển (nếu có)

Cụ thể:

- Giá đất ở: là giá tại thời điểm tính, căn cứ theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.

- Tiền đất trước khi chuyển: được xác định tùy theo nguồn gốc và hình thức sử dụng đất trước đó:

+ Trường hợp đất nông nghiệp được giao không thu tiền hoặc chuyển nhượng hợp pháp từ người được giao không thu tiền:

Tiền đất trước khi chuyển = Diện tích đất × Giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất

+ Trường hợp đất nông nghiệp thuê trả tiền một lần:

Tiền đất trước khi chuyển = (Diện tích × Giá đất tương ứng × Thời gian sử dụng đất còn lại) ÷ Thời hạn thuê đất

Thời gian còn lại tính theo tháng, nếu lẻ tháng thì:

- Từ 15 ngày trở lên được tính tròn 01 tháng

- Dưới 15 ngày không tính

+ Trường hợp thuê đất trả tiền thuê hằng năm: Tiền đất trước khi chuyển = 0 đồng

Lưu ý:

Nếu tiền sử dụng đất sau khi chuyển bằng hoặc thấp hơn tiền sử dụng đất trước đó thì không phải nộp thêm tiền sử dụng đất (bằng 0).

(2) Lệ phí cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ)

Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp Giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, do đó mức thu khác nhau giữa các địa phương.

Phạm vi thu gồm: cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, ghi nhận biến động đất đai...

Mức lệ phí phổ biến hiện nay: khoảng 100.000 đồng/lần cấp đối với cá nhân, hộ gia đình.

(3) Lệ phí trước bạ

Căn cứ Điều 3 Nghị định 10/2020/NĐ-CP có quy định như sau:

- Mức lệ phí trước bạ đối với nhà, đất: 0,5% × giá trị tính lệ phí trước bạ

- Giá tính lệ phí là giá nhà, đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm nộp hồ sơ.

(4) Phí thẩm định hồ sơ

Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận được quy định bởi Hội đồng nhân dân cấp tỉnh. Mức thu phụ thuộc vào:

- Diện tích thửa đất

- Loại hình sử dụng đất

- Mức độ phức tạp của hồ sơ

- Điều kiện cụ thể tại địa phương

Tóm tắt các khoản phí khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở: