Cách xác định thời gian bán hàng và chi phí kinh doanh trong tính toán giá đất trên địa bàn tỉnh Sơn La theo Quyết định 102/2025/QĐ-UBND

Nội dung chính

Cách xác định thời gian bán hàng và chi phí kinh doanh trong tính toán giá đất trên địa bàn tỉnh Sơn La theo Quyết định 102/2025/QĐ-UBND

Căn cứ khoản 1 Điều 4 Quy định một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch; các yếu tố ước tính doanh thu, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất theo phương pháp thặng dư trên địa bàn tỉnh Sơn La ban hành kèm theo Quyết định 102/2025/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Sơn La quy định xác định thời gian bán hàng và chi phí kinh doanh trong tính toán giá đất như sau:

[1] Đối với thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ, thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì căn cứ vào tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính doanh thu phát triển của dự án.

Trường hợp trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định thì thực hiện theo quy định tại Quyết định 102/2025/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Sơn La.

[2] Quy định các yếu tố thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy, thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, tỷ lệ % để xác định chi phí kinh doanh, tỷ lệ % chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư đối với loại hình dự án kinh doanh dịch vụ: thể thao, văn hóa, y tế, giáo dục, công viên nghĩa trang hoặc các dự án đặc thù chưa được quy định chi tiết tại quy định này thì tổ chức tư vấn xác định giá đất xác định đề xuất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể quyết định

Trên là thông tin cách xác định thời gian bán hàng và chi phí kinh doanh trong tính toán giá đất trên địa bàn tỉnh Sơn La theo Quyết định 102/2025/QĐ-UBND.

8 Yếu tố tác động trong tính toán giá đất phi nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Sơn La

Căn cứ khoản 1 Điều 3 Quy định một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch; các yếu tố ước tính doanh thu, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất theo phương pháp thặng dư trên địa bàn tỉnh Sơn La ban hành kèm theo Quyết định 102/2025/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Sơn La quy định 8 yếu tố tác động bao gồm:

[1] Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất

Yếu tố gồm: khoảng cách gần nhất đến tài sản so sánh; khoảng cách đến trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, du lịch, chợ, trường học, bệnh viện, ngã tư, ngã ba đường giao thông, nằm trong khu dân cư, cách xa khu dân cư (dân cư tập trung, dân cư thưa thớt), nằm tiếp giáp hay ở vị trí cao hoặc thấp hơn đường giao thông.

[2] Điều kiện về giao thông

Yếu tố gồm: Độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè), kết cấu mặt đường (đường nhựa, đường bê tông, đường đất, đường khác không thuộc đường nhựa, đường bê tông, đường đất); số mặt đường tiếp giáp.

[3] Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện

Yếu tố gồm: khu vực cấp nước (cấp nước ổn định, không ổn định), thoát nước (thoát nước nhanh, thoát nước chậm, tình trạng ngập úng), cấp điện và các yếu tố hạ tầng khác.

[4] Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất

Yếu tố gồm: diện tích thửa đất, khu đất (diện tích lớn, diện tích nhỏ); kích thước mặt tiền thửa đất, khu đất; hình thể thửa đất, khu đất (vuông vức hoặc không vuông vức).

[5] Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng

Yếu tố gồm: hệ số sử dụng đất; mật độ xây dựng và các yếu tố quy hoạch khác.

[6] Hiện trạng môi trường, an ninh

Yếu tố gồm: tình hình an ninh, bụi, ồn, ô nhiễm môi trường, không khí và nguồn nước; gần nghĩa trang, nghĩa địa, nhà xác; khu xử lý rác thải; tình trạng khu dân cư (dân cư tập trung, dân cư thưa thớt).

[7] Thời hạn sử dụng đất

Yếu tố gồm: thời hạn sử dụng đất còn lại; đất giao lâu dài, hay đất có thời hạn.

[8] Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương. Gồm:

- Yếu tố phong thủy (đường đâm vào nhà, đường cụt, phía sau nhà hủm, vực, taly âm) và các yếu tố khác.

- Yếu tố gần (hoặc trước mặt thửa đất) công viên, cây xanh, ven hồ, ven suối; khu vực vui chơi công cộng, sinh hoạt cộng đồng.

- Yếu tố gần trục giao thông chính, điểm nhấn kiến trúc cảnh quan trong cùng một dự án (chỉ áp dụng đối với nhiều thửa đất có độ rộng đường, kết cấu mặt đường giống nhau trong cùng một dự án).

- Yếu tố địa hình thửa đất (bằng phẳng, nằm trên đồi dốc).

Cách xác định thời gian bán hàng và chi phí kinh doanh trong tính toán giá đất trên địa bàn tỉnh Sơn La theo Quyết định 102/2025/QĐ-UBND (Hình từ Internet)

Mức độ chênh lệch tối đa của các yếu tố tác động trong tính toán giá đất phi nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Sơn La là bao nhiêu?

Căn cứ khoản 3 Điều 4 Quy định một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch; các yếu tố ước tính doanh thu, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất theo phương pháp thặng dư trên địa bàn tỉnh Sơn La ban hành kèm theo Quyết định 102/2025/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Sơn La quy định mức độ chênh lệch tối đa như sau:

[1] Về vị trí, địa điểm: điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so sánh và tài sản định giá. Mức điều chỉnh không quá 30%.

[2] Điều kiện giao thông

- Độ rộng đường: điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so sánh và tài sản định giá. Mức điều chỉnh không quá 30%.

- Kết cấu mặt đường: điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so sánh và tài sản định giá. Mức điều chỉnh không quá 30%.

- Tiếp giáp 2 mặt đường điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so sánh và tài sản định giá. Mức điều chỉnh không quá 20%.

- Tiếp giáp từ 3 mặt đường trở lên điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so sánh và tài sản định giá. Mức điều chỉnh không quá 30%.

[3] Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện

Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so sánh và tài sản định giá. Mức điều chỉnh không quá 20%.

[4] Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất

Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so sánh và tài sản định giá. Mức điều chỉnh không quá 30%.

[5] Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng

Hệ số sử dụng đất, mật độ sử dụng đất điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so sánh và tài sản định giá. Mức điều chỉnh không quá 25%.

[6] Hiện trạng môi trường, an ninh

Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so sánh và tài sản định giá. Mức điều chỉnh không quá 10%.

[7] Thời hạn sử dụng đất

Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so sánh và tài sản định giá. Mức điều chỉnh không quá 10%.

[8] Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương

Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so sánh và tài sản định giá. Mức điều chỉnh không quá 20%.