Trong thời gian thuê mua căn hộ chung cư Thủ Thiêm Garden, bên thuê mua có được phép bán lại căn hộ cho người khác không?

Nội dung chính

Trong thời gian thuê mua căn hộ chung cư Thủ Thiêm Garden, bên thuê mua có được phép bán lại căn hộ cho người khác không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 174 Luật Nhà ở 2023 quy định về việc thuê mua nhà ở, cụ thể:

Điều 174. Thuê mua nhà ở

1. Việc thuê mua nhà ở phải lập thành hợp đồng có nội dung quy định tại Điều 163 của Luật này; trường hợp thuê mua nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng thì hợp đồng thuê mua được ký kết giữa tổ chức, cá nhân với bên thuê mua; trường hợp thuê mua nhà ở thuộc tài sản công thì việc ký kết hợp đồng thuê mua được thực hiện theo quy định tại điểm a và điểm b khoản 3 Điều 126 của Luật này.

2. Khi kết thúc thời hạn thuê mua nhà ở theo hợp đồng và bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền thuê mua theo thỏa thuận thì bên cho thuê mua phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên thuê mua, trừ trường hợp bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

Đồng thời, căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch, cụ thể:

Điều 160. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

e) Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

[...]

Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, trong thời gian thuê mua căn hộ chung cư Thủ Thiêm Garden, bên thuê mua không được quyền bán lại căn hộ cho người khác vì chưa hoàn thành thủ tục sang tên và chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định.

Việc bán lại chỉ được thực hiện khi bên thuê mua đã thanh toán đầy đủ, căn hộ có Giấy chứng nhận quyền sở hữu và đáp ứng các điều kiện giao dịch theo pháp luật.

Trong thời gian thuê mua căn hộ chung cư Thủ Thiêm Garden, bên thuê mua có được phép bán lại căn hộ cho người khác không? (Hình từ Internet)

Chỉ khi được cấp Giấy chứng nhận, bên thuê mua căn hộ chung cư Thủ Thiêm Garden mới được xác lập quyền sở hữu?

Căn cứ theo quy định tại Điều 12 Luật Nhà ở 2023 quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, cụ thể:

Điều 12. Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở

1. Trường hợp trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm đã hoàn thành việc xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở mà không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

3. Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi đã nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

4. Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở giữa chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở với người mua, người thuê mua thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

5. Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.

6. Trường hợp khác thực hiện theo quy định của pháp luật có liên quan.

7. Giao dịch về nhà ở quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều này phải tuân thủ điều kiện về giao dịch nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực theo quy định của Luật này.

Do đó, theo quy định, bên thuê mua căn hộ chung cư Thủ Thiêm Garden chỉ được xác lập quyền sở hữu khi đã thanh toán đủ tiền, nhận bàn giao căn hộ, và hợp đồng mua bán hoặc thuê mua đã có hiệu lực pháp luật.

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu chỉ có giá trị khi các điều kiện trên được thỏa mãn. Nếu chưa đáp ứng đủ, quyền sở hữu chưa được pháp luật công nhận.

Khi hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư Thủ Thiêm Garden kết thúc nhưng bên thuê mua đã nhận bàn giao căn hộ, bên thuê mua có phải trả lại căn hộ không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 175 Luật Nhà ở 2023 quy định về quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà ở, cụ thể:

Điều 175. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà ở

1. Bên thuê mua nhà ở phải thực hiện quy định của Luật này, quyền và nghĩa vụ khác theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê mua nhà ở.

Trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở mà bên thuê mua đã nhận bàn giao nhà ở thì bên thuê mua phải trả lại nhà ở này cho bên cho thuê mua; bên thuê mua được hoàn lại số tiền đã nộp lần đầu, trừ trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này, điểm e và điểm h khoản 1 Điều 127, các điểm a, b, c, d và đ khoản 2 Điều 176 của Luật này.

[...]

Do vậy, khi hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư Thủ Thiêm Garden chấm dứt, nếu bên thuê mua đã nhận bàn giao căn hộ thì phải trả lại căn hộ cho bên cho thuê mua. Bên thuê mua sẽ được hoàn lại một phần hoặc toàn bộ số tiền đã thanh toán, trừ các trường hợp pháp luật quy định khác.