Thuê căn hộ chung cư La Casa có bắt buộc đặt cọc và mức đặt cọc tối đa theo pháp luật là bao nhiêu?

Nội dung chính

Thuê căn hộ chung cư La Casa có bắt buộc đặt cọc và mức đặt cọc tối đa theo pháp luật là bao nhiêu?

Căn cứ theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Đồng thời, theo Điều 163 Luật Nhà ở 2023 quy định về hợp đồng về nhà ở như sau:

Điều 163. Hợp đồng về nhà ở

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở;

5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên.

Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua;

7. Cam kết của các bên;

8. Thỏa thuận khác;

9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Từ các căn cứ pháp luật trên, việc đặt cọc khi thuê căn hộ chung cư La Casa không phải là điều kiện bắt buộc, mà do hai bên tự thống nhất trong hợp đồng nhằm đảm bảo nghĩa vụ thực hiện.

Pháp luật cũng không ấn định mức đặt cọc tối đa, nên số tiền đặt cọc hoàn toàn phụ thuộc vào thỏa thuận, thường dựa trên giá trị thuê, thời hạn sử dụng và mức độ rủi ro giao dịch.

Nói cách khác, người thuê và bên cho thuê được tự do thỏa thuận về đặt cọc cũng như mức cọc phù hợp, miễn là không trái quy định pháp luật và đảm bảo quyền lợi của mỗi bên trong quá trình thực hiện hợp đồng.

Thuê căn hộ chung cư La Casa có bắt buộc đặt cọc và mức đặt cọc tối đa theo pháp luật là bao nhiêu? (Hình từ Internet)

Các bên có thể xác nhận tiền đặt cọc thuê căn hộ chung cư La Casa qua các hình thức nào?

Căn cứ quy định tại Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 về hình thức giao dịch dân sự như sau:

Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Theo đó, pháp luật không bắt buộc hợp đồng đặt cọc thuê căn hộ chung cư La Casa phải công chứng hay phải lập thành văn bản.

Việc đặt cọc có thể thực hiện dưới nhiều hình thức như:

- Bằng lời nói;

- Bằng hành vi thực tế;

- Bằng văn bản hoặc qua phương tiện điện tử.

Hợp đồng đặt cọc thuê căn hộ chung cư La Casa vô hiệu trong trường hợp nào?

Theo Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng vô hiệu như sau: 

Điều 407. Hợp đồng vô hiệu

1. Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.

2. Sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính. Quy định này không áp dụng đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

3. Sự vô hiệu của hợp đồng phụ không làm chấm dứt hợp đồng chính, trừ trường hợp các bên thỏa thuận hợp đồng phụ là một phần không thể tách rời của hợp đồng chính.

Theo đó, hợp đồng vô hiệu sẽ bị vô hiệu trong trường hợp từ Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 đến Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể bao gồm:

- Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội;

- Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo;

- Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện;

- Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn;

- Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép;

- Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình;

- Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức.

- Giao dịch dân sự vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được (Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015).

Như vậy, hợp đồng đặt cọc thuê căn hộ chung cư La Casa sẽ bị vô hiệu nếu rơi vào một trong các trường hợp nêu trên. Khi đó, hợp đồng không còn giá trị pháp lý và các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định của pháp luật.