Phát hiện căn hộ The Galleria Residence đang tranh chấp quyền sở hữu sau khi ký hợp đồng mua bán nên xử lý thế nào để bảo vệ quyền lợi?

Nội dung chính

Phát hiện căn hộ The Galleria Residence đang tranh chấp quyền sở hữu sau khi ký hợp đồng mua bán nên xử lý thế nào để bảo vệ quyền lợi?

Căn cứ quy định tại Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về điều kiện của nhà ở có sẵn đưa vào kinh doanh như sau:

Điều 14. Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh

1. Nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai trong đó có ghi nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trừ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong dự án bất động sản quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này;

b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;

c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch;

đ) Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;

e) Đã được công khai thông tin theo quy định tại Điều 6 của Luật này.

2. Nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản được chủ đầu tư đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng các điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ và e khoản 1 Điều này thì còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

a) Dự án phải đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 11 của Luật này;

b) Có giấy tờ xác định nhà ở, công trình xây dựng đã được nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

c) Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh;

d) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng.

Như vậy, một căn hộ The Galleria Residence đưa vào kinh doanh không được phép đang trong tình trạng tranh chấp về quyền sở hữu.

Do đó, phát hiện căn hộ The Galleria Residence đang tranh chấp quyền sở hữu sau khi ký hợp đồng mua bán, bên mua có quyền yêu cầu tạm ngừng thực hiện hợp đồng, đề nghị bên bán giải quyết dứt điểm tranh chấp và cung cấp giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp.

Trường hợp bên bán không thể đáp ứng điều kiện pháp luật, bên mua căn hộ The Galleria Residence có thể căn cứ quy định về vi phạm điều kiện kinh doanh bất động sản để yêu cầu hủy hợp đồng, hoàn trả tiền và bồi thường thiệt hại nhằm bảo vệ quyền lợi của mình.

Hợp đồng mua bán căn hộ The Galleria Residence có bị vô hiệu khi bên mua phát hiện căn hộ đang tranh chấp?

Căn cứ quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Theo đó, hợp đồng mua bán căn hộ The Galleria Residence đủ điều kiện có hiệu lực pháp luật khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện bao gồm:

[1] Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

[2] Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

[3] Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

[4] Hình thức của hợp đồng.

Tuy nhiên, hợp đồng mua bán sau khi được ký kết thì bên mua phát hiện căn hộ đang tranh chấp. Chiếu theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023:

Điều 14. Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh

1. Nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

[...]

b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;

[...]

Như vậy, từ các trích dẫn trên, có thể thấy căn hộ đang tranh chấp không đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh.

Việc ký kết hợp đồng mua bán căn hộ The Galleria Residence trong khi căn hộ đang tranh chấp đã khiến mục đích và nội dung của hợp đồng vi phạm điều cấm của luật, dẫn đến hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu toàn bộ.

Khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên vi phạm gây thiệt hại phải bồi thường theo quy định pháp luật.

Khi hợp đồng mua bán căn hộ The Galleria Residence vô hiệu thì sẽ là vô hiệu vì lý do gì?

Căn cứ quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 về giao địch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội:

Điều 123. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.

Từ quy định trên, hợp đồng mua bán căn hộ The Galleria Residence sẽ bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015.

Cụ thể, việc giao dịch một căn hộ đang tranh chấp quyền sở hữu đã vi phạm điểm b khoản 1 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, là quy định cấm đưa bất động sản đang tranh chấp vào kinh doanh.

Do đó, mục đích và nội dung của hợp đồng đã trái với điều cấm, làm mất hiệu lực pháp lý của giao dịch.