Pháp luật có cho phép thế chấp nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hay không?

Nội dung chính

• Nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng thuộc loại tài sản gì?
• Pháp luật có cho phép thế chấp nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng? 
• Người dân thế chấp nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng trên đất của mình có cần giấy tờ chứng minh? 

Nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng thuộc loại tài sản gì?

Căn cứ quy định tại khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 có quy định

"Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng."

Cũng theo khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự 2015 thì nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng là tài sản hình thành trong tương lai.

Pháp luật có cho phép thế chấp nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng? 

Căn cứ Điều 183 Luật Nhà ở 2023 quy định về việc thế chấp nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng như sau: 

Điều 183. Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

1. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc thế chấp nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho việc đầu tư dự án đó hoặc xây dựng nhà ở đó; việc thế chấp dự án hoặc nhà ở phải bao gồm cả thế chấp quyền sử dụng đất.

2. Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở và quyền sử dụng đất này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 3 và điểm a khoản 4 Điều 88 của Luật này.

Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở. Chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp cho khách hàng văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Trường hợp huy động vốn góp, chủ đầu tư phải cung cấp cho bên góp vốn văn bản giải chấp của tổ chức tín dụng khi ký hợp đồng góp vốn.

3. Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình, tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua, cải tạo, sửa chữa nhà ở đó.

Từ trích dẫn trên, việc thế chấp nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng được chia thành 2 chủ thể bao gồm: 

- Đối với bên thế chấp là chủ đầu tư dự án nhà đang được đầu tư xây dựng có quyền thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc thế chấp nhà ở xây dựng trong dự án đó tại các tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam. 

- Đối với bên thế chấp là tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở trên thửa đất ở hợp pháp của mình hoặc mua nhà ở đang đầu tư xây dựng của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thế chấp nhà ở cho tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam. 

Pháp luật có cho phép thế chấp nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hay không? (Hình từ Internet)

Người dân thế chấp nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng trên đất của mình có cần giấy tờ chứng minh? 

Căn cứ quy định tại điểm b khoản 1 Điều 184 Luật Nhà ở 2023 về giấy tờ chứng minh để người dân được thế chấp nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng như sau: 

Điều 184. Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

1. Điều kiện thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:

[...]

c) Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình thì phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng.

Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai do mua của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.

2. Điều kiện thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai phải được thực hiện theo quy định của Luật này; trường hợp thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai không đúng với quy định của Luật này thì vô hiệu.

Như vậy, trong trường hợp người dân muốn thế thế chấp nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng được xây dựng trên mảnh đất hợp pháp của mình thì cần có các giấy tờ chứng minh như sau: 

- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất;

- Giấy phép xây dựng (trong trường hợp cần có).