Người thuê căn hộ Vinhomes Ocean Park có được yêu cầu giảm tiền thuê khi chất lượng nhà ở không đảm bảo không?

Nội dung chính

Người thuê căn hộ Vinhomes Ocean Park có được yêu cầu giảm tiền thuê khi chất lượng nhà ở không đảm bảo không?

Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về quyền của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn như sau:

Điều 20. Quyền của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

[...]

3. Bên thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các quyền sau đây:

[...]

đ) Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa hư hỏng của nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong trường hợp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không phải do lỗi của mình gây ra;

e) Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra;

g) Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng khi bên cho thuê có một trong các hành vi: không sửa chữa nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không bảo đảm an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê; tăng giá thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không theo thỏa thuận trong hợp đồng; quyền sử dụng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng bị hạn chế do lợi ích của bên thứ ba;

h) Quyền khác theo hợp đồng.

Dẫn chiếu quy định tại Điều 477 Bộ Luật Dân sự 2015 về nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê như sau:

Điều 477. Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê

1. Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.

2. Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:

a) Sửa chữa tài sản;

b) Giảm giá thuê;

c) Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.

Từ các trích dẫn trên, người thuê căn hộ Vinhomes Ocean Park hoàn toàn có quyền yêu cầu bên cho thuê giảm tiền thuê khi chất lượng căn hộ không đảm bảo, làm giảm giá trị sử dụng và tình trạng này không xuất phát từ lỗi của bên thuê.

Quyền này được pháp luật ghi nhận tại khoản 3 Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, theo đó bên thuê có thể yêu cầu sửa chữa hư hỏng, bồi thường thiệt hại hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên cho thuê không thực hiện nghĩa vụ đảm bảo chất lượng nhà ở.

Đồng thời, Điều 477 Bộ Luật Dân sự 2015 cũng khẳng định nghĩa vụ của bên cho thuê là phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng phù hợp với mục đích sử dụng và trong trường hợp tài sản thuê bị giảm giá trị sử dụng không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền lựa chọn các biện pháp khắc phục, bao gồm cả việc yêu cầu giảm giá thuê.

Tuy nhiên, trong trường hợp căn hộ được bàn giao nhưng có hư hỏng, khuyết tật hoặc chất lượng không đáp ứng đúng thỏa thuận, bên thuê không chỉ có quyền yêu cầu sửa chữa, bồi thường mà còn có quyền trực tiếp yêu cầu giảm tiền thuê tương ứng với giá trị sử dụng bị giảm sút.

Nếu bên cho thuê không hợp tác, người thuê có thể căn cứ quy định pháp luật để đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, bảo vệ tối đa quyền lợi hợp pháp của mình.

Người thuê căn hộ Vinhomes Ocean Park có được yêu cầu giảm tiền thuê khi chất lượng nhà ở không đảm bảo không? (Hình từ Internet)

Trong trường hợp các bên đã ký hợp đồng thuê căn hộ Vinhomes Ocean Park nhưng bên thuê lại nợ tiền 3 kỳ liên tiếp thì phải xử lý thế nào?

Căn cứ quy định tại Điều 481 Bộ luật Dân sự 2015 về trả tiền thuê như sau:

Điều 481. Trả tiền thuê

1. Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận về thời hạn trả tiền thuê thì thời hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không thể xác định được thời hạn theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê.

2. Trường hợp các bên thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Theo đó, trong trường hợp bên thuê căn hộ Vinhomes Ocean Park đã ký hợp đồng thuê nhà nhưng lại nợ tiền thuê 3 kỳ liên tiếp, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định, trừ khi hợp đồng hoặc pháp luật có thỏa thuận khác.

Điều này có nghĩa là chủ nhà có thể chấm dứt hợp đồng thuê, yêu cầu bên thuê bàn giao lại căn hộ Vinhomes Ocean Park và đồng thời có quyền đòi thanh toán toàn bộ số tiền thuê còn nợ.

Bên thuê trong trường hợp này phải có trách nhiệm trả đủ tiền thuê theo cam kết, nếu không sẽ bị xử lý theo các chế tài pháp luật và có thể phải bồi thường thiệt hại phát sinh cho bên cho thuê.

Do đó, để tránh tranh chấp, hai bên nên thỏa thuận rõ ràng về phương thức trả tiền và chế tài khi chậm thanh toán ngay từ khi ký hợp đồng thuê nhà.

Các bên trong hợp đồng căn hộ Vinhomes Ocean Park phải đáp ứng đủ các điều kiện nào để hợp đồng có hiệu lực?

Căn cứ quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Như vậy, để hợp đồng thuê căn hộ Vinhomes Ocean Park có hiệu lực pháp lý, các bên tham gia phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.

Cụ thể, bên cho thuê và bên thuê phải có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp; việc giao kết hợp đồng phải hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc hay lừa dối; nội dung và mục đích của hợp đồng không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Đồng thời, hình thức của hợp đồng phải tuân thủ đúng quy định của pháp luật, tức là phải được lập thành văn bản.

Khi đáp ứng đủ các điều kiện này, hợp đồng thuê trọ mới được công nhận là hợp pháp và có giá trị ràng buộc quyền, nghĩa vụ của các bên.