Người thuê căn hộ Vinhomes Grand Park Quận 9 gặp trường hợp bất khả kháng có được tạm ngưng thanh toán không?

Nội dung chính

Sự kiện bất khả kháng được hiểu như thế nào theo Bộ luật Dân sự?

Căn cứ quy định tại Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015 về sự kiện bất khả kháng như sau:

Điều 156. Thời gian không tính vào thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự

Thời gian không tính vào thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự là khoảng thời gian xảy ra một trong các sự kiện sau đây:

1. Sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan làm cho chủ thể có quyền khởi kiện, quyền yêu cầu không thể khởi kiện, yêu cầu trong phạm vi thời hiệu.

Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.

Trở ngại khách quan là những trở ngại do hoàn cảnh khách quan tác động làm cho người có quyền, nghĩa vụ dân sự không thể biết về việc quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm hoặc không thể thực hiện được quyền, nghĩa vụ dân sự của mình;

[...]

Theo đó, sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.

Sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan làm cho chủ thể có quyền khởi kiện, quyền yêu cầu không thể khởi kiện, yêu cầu trong phạm vi thời hiệu.

Người thuê căn hộ Vinhomes Grand Park Quận 9 gặp trường hợp bất khả kháng có được tạm ngưng thanh toán không?

Căn cứ quy định tại Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015 về trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ như sau:

Điều 351. Trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ

1. Bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền.

Vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ.

2. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

3. Bên có nghĩa vụ không phải chịu trách nhiệm dân sự nếu chứng minh được nghĩa vụ không thực hiện được là hoàn toàn do lỗi của bên có quyền.

Như vậy, trường hợp người thuê căn hộ Vinhomes Grand Park Quận 9 rơi vào sự kiện bất khả kháng thì sẽ không phải chịu trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ, tức là phải bồi thường thiệt hại cho bên cho thuê.

Tuy nhiên, quy định này không đồng nghĩa với việc người thuê được tự ý tạm ngưng hoặc hoãn thanh toán tiền thuê nhà, bởi nghĩa vụ thanh toán vẫn  phải được thực hiện theo hợp đồng.

Chỉ khi trong hợp đồng thuê nhà có thỏa thuận rõ ràng về việc cho phép người thuê tạm ngưng, giãn tiến độ thanh toán trong trường hợp bất khả kháng. Như vậy, người thuê chỉ được miễn trách nhiệm bồi thường, còn việc có được tạm ngưng thanh toán hay không phụ thuộc vào thỏa thuận cụ thể giữa các bên trong hợp đồng.

Người thuê căn hộ Vinhomes Grand Park Quận 9 gặp trường hợp bất khả kháng có được tạm ngưng thanh toán không? (Hình từ Internet)

Người thuê chậm thanh toán tiền thuê căn hộ Vinhomes Grand Park Quận 9 gây ảnh hưởng đến chủ nhà nhưng có lý do bất khả kháng thì có bồi thường không?

Căn cứ quy định tại Điều 584 Bộ luật Dân sự 2015 về căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại như sau:

Điều 584. Căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại

1. Người nào có hành vi xâm phạm tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín, tài sản, quyền, lợi ích hợp pháp khác của người khác mà gây thiệt hại thì phải bồi thường, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.

2. Người gây thiệt hại không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong trường hợp thiệt hại phát sinh là do sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn toàn do lỗi của bên bị thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

3. Trường hợp tài sản gây thiệt hại thì chủ sở hữu, người chiếm hữu tài sản phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp thiệt hại phát sinh theo quy định tại khoản 2 Điều này.

Từ quy định trên, nếu người thuê chậm thanh toán tiền thuê căn hộ Vinhomes Grand Park Quận 9 gây thiệt hại cho chủ nhà nhưng nguyên nhân là sự kiện bất khả kháng (ví dụ: thiên tai, hỏa hoạn, dịch bệnh, quyết định của cơ quan nhà nước...), thì người thuê không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại, trừ khi trong hợp đồng các bên đã có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định riêng.

Trong thực tế, để áp dụng được trường hợp miễn trách này, bên bán phải chứng minh được:

[1] Sự kiện xảy ra là bất khả kháng;

[2] Thiệt hại phát sinh trực tiếp từ sự kiện đó;

[3] Đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết nhưng vẫn không thể khắc phục.

Bên thuê khi phát hiện chậm bàn giao cần rà soát kỹ các điều khoản hợp đồng liên quan đến bất khả kháng và bồi thường thiệt hại, đồng thời yêu cầu bên bán cung cấp tài liệu, chứng cứ chứng minh để đảm bảo tính minh bạch, tránh trường hợp bên bán lợi dụng lý do bất khả kháng nhằm né tránh nghĩa vụ.