Người thuê căn hộ chung cư Phúc Yên 1 có được ưu tiên mua lại nhà khi hết hạn thuê hay không?

Nội dung chính

Người thuê căn hộ chung cư Phúc Yên 1 có được ưu tiên mua lại nhà khi hết hạn thuê hay không?

Căn cứ quy định tại Điều 168 Luật Nhà ở 2023 quy định về việc mua bán nhà ở đang cho thuê như sau:

Điều 168. Mua bán nhà ở đang cho thuê

1. Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà ở đang cho thuê, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự có quy định khác. Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.

2. Trường hợp bán nhà ở đang cho thuê thuộc tài sản công thì thực hiện theo quy định tại Mục 2 Chương VIII của Luật này.

Như vậy, người thuê căn hộ chung cư Phúc Yên 1 sẽ được ưu tiên mua lại căn hộ đang thuê nếu chủ sở hữu bán nhà và bên thuê đã trả đủ tiền thuê, tuy nhiên quyền này chỉ tồn tại trong thời hạn 30 ngày kể từ khi nhận thông báo; hết thời hạn này mà không mua thì chủ sở hữu có thể bán cho người khác hợp pháp.

Người thuê căn hộ chung cư Phúc Yên 1 có được ưu tiên mua lại nhà khi hết hạn thuê hay không? (Hình từ Internet)

Thuê căn hộ chung cư Phúc Yên 1 thì phải đặt cọc bao nhiêu?

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 về đặt cọc cụ thể như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, khi thuê căn hộ chung cư Phúc Yên 1, bên thuê và bên cho thuê có thể tự thỏa thuận mức tiền đặt cọc tùy vào giá trị hợp đồng, thời hạn thuê và điều kiện cụ thể. Pháp luật không quy định một mức cố định, nhưng khoản đặt cọc này là biện pháp bảo đảm quan trọng, giúp hạn chế rủi ro và thể hiện cam kết nghiêm túc của hai bên trong việc thực hiện hợp đồng thuê căn hộ.

Người thuê căn hộ chung cư Phúc Yên 1 chấm dứt hợp đồng sớm có được nhận lại tiền đặt cọc không?

Căn cứ theo khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 quy định về các trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở như sau:

Điều 172. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

[...]

3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; trường hợp vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Từ quy định trên, thì các trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê căn hộ chung cư Phúc Yên 1 như sau:

- Chủ nhà cho thuê không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

- Chủ nhà cho thuê tăng giá thuê bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng;

- Khi quyền sử dụng ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Dẫn chiếu thêm quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 về đặt cọc như sau:

Điều 328. Đặt cọc

[...]

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Cụ thể, hợp đồng thuê nhà được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho người thuê hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

Đồng thời, căn cứ thêm quy định tại khoản 3 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng như sau:

Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

[...]

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

[...]

Người thuê căn hộ Phúc Yên 1 chỉ được nhận lại tiền đặt cọc khi việc chấm dứt hợp đồng là hợp pháp, do lỗi của bên cho thuê hoặc được hai bên thống nhất trong hợp đồng; nếu tự ý chấm dứt trái quy định, người thuê có thể mất cọc và phải chịu trách nhiệm bồi thường theo thỏa thuận.