Người mua nhà ở xã hội có được hoàn tiền lại khi chủ đầu tư bán nhà ở xã hội giá cao hơn so với giá kiểm toán không?

Nội dung chính

Người mua nhà ở xã hội có được hoàn tiền lại khi chủ đầu tư bán nhà ở xã hội giá cao hơn so với giá kiểm toán không?  

Căn cứ khoản 4 Điều 13 Nghị định 192/2025/NĐ-CP quy định về việc xác định giá bán nhà ở xã hội như sau:  

Điều 13. Xác định giá bán nhà ở xã hội

[...]

4. Trường hợp giá bán nhà ở xã hội theo kiểm toán, quyết toán và kết quả kiểm tra của Sở Xây dựng cao hơn giá bán do chủ đầu tư đã ký hợp đồng thì chủ đầu tư không được thu thêm phần chênh lệch của người mua nhà ở xã hội; trường hợp thấp hơn thì chủ đầu tư phải hoàn trả lại phần chênh lệch cho người mua nhà ở xã hội. Chủ đầu tư không được thu tiền vượt quá 95% giá trị hợp đồng đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hoàn thành việc hoàn trả lại phần chênh lệch (nếu có).

Từ quy định trên có thể hiểu trong trường hợp giá bán nhà ở xã hội trong kết quả kiểm tra của Sở Xây dựng cao hơn giá bán mà chủ đầu tư bán cho người mua thì chủ đầu tư không được thu thêm phần chênh lệch của người mua. Ngược lại, trong trường hợp giá bán nhà ở xã hội trong kết quả kiểm tra của Sở Xây dựng thấp hơn giá bán mà chủ đầu tư bán cho người mua thì chủ đầu tư phải hoàn trả lại phần chênh lệch cho người mua nhà ở xã hội. 

Như vậy, người mua nhà ở xã hội được hoàn lại tiền đối với phần chênh lệch giữa kết quả kiểm tra của Sở Xây dựng và giá bán nhà ở xã hội mà chủ đầu tư bán khi chủ đầu tư bán cho người mua với giá cao hơn kết quả kiểm tra của Sở Xây dựng. 

Người mua nhà ở xã hội có được hoàn tiền lại khi chủ đầu tư bán nhà ở xã hội giá cao hơn so với giá kiểm toán không? (Hình từ Internet)

Chủ đầu tư có được thu tiền vượt quá 95% giá trị hợp đồng trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở không? 

Căn cứ khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 quy định về việc bán nhà ở xã hội được thực hiện như sau: 

Điều 89. Bán nhà ở xã hội

1. Việc bán nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định sau đây:

[...]

c) Việc ứng tiền trước của người mua nhà ở xã hội được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở, phù hợp với tỷ lệ hoàn thành xây dựng công trình nhà ở và tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt nhưng số tiền ứng trước lần đầu không vượt quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc (nếu có), tổng số tiền các lần thanh toán không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị hợp đồng đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó;

[...]

Theo đó, việc ứng trước tiền của người mua nhà ở xã hội thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở xã hội phù hợp với tỷ lệ hoàn thành xây dựng công trình nhà ở và tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt.

Chủ đầu tư được ứng trước tiền mua nhà ở xã hội của người mua nhưng số tiền ứng trước lần đầu không vượt quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc (nếu có), tổng số tiền các lần thanh toán không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị hợp đồng đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Như vậy, chủ đầu tư nhà ở xã hội không được thu tiền vượt quá 95% giá trị hợp đồng trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở. 

Chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán được hưởng các ưu đãi gì? 

Căn cứ Điều 85 Luật Nhà ở 2023 quy định về các ưu đãi cho chủ đầu tư khi xây dựng nhà ở xã hội để bán như sau: 

[1] Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư bằng vốn đầu tư công thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hưởng ưu đãi quy định tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn tài chính công đoàn thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hưởng ưu đãi quy định tại các điểm a, b, e, g và h khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023.

[2] Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không bằng vốn quy định tại khoản 1 Điều 85 Luật Nhà ở 2023 được hưởng các ưu đãi sau đây:

- Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trừ trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023;

- Được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế;

- Được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội;

- Được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này; trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp phương án quy hoạch chi tiết của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tư dự án được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án để kinh doanh dịch vụ, thương mại. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này;

- Được vay vốn với lãi suất ưu đãi

- Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ thực hiện đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực, bảo đảm đồng bộ hạ tầng xã hội trong và ngoài phạm vi dự án;

- Hội đồng nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương ban hành cơ chế hỗ trợ thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn phù hợp với thẩm quyền và quy định khác của pháp luật có liên quan;

- Ưu đãi khác theo quy định của pháp luật (nếu có).

[3] Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đó thì được hưởng ưu đãi quy định tại khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023 đối với phần diện tích đất quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 83 Luật Nhà ở 2023 do chủ đầu tư đó trực tiếp đầu tư xây dựng.

[4] Cá nhân được vay vốn ưu đãi theo quy định tại khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023 để tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở để đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội thuê.