Người mua căn hộ tại dự án The Gió Riverside đang xây dựng phải lưu ý những ràng buộc pháp lý nào khác so với khi mua căn hộ có sẵn?

Nội dung chính

Căn hộ tại dự án The Gió Riverside đang xây có được đưa vào kinh doanh theo quy định mới?

Căn cứ quy dịnh tại khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 về nhà ở hình thành trong tương lai được hiểu là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Theo quy định tại Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh như sau:

Điều 5. Các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh

1. Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.

3. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định tại khoản 2 Điều này.

4. Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

5. Dự án bất động sản.

6. Chính phủ quy định chi tiết khoản 2 và khoản 3 Điều này.

Theo đó, căn hộ tại dự án The Gió Riverside đang trong quá trình xây dựng được xác định là nhà ở hình thành trong tương lai, tức là loại nhà ở chưa hoàn thành, chưa được nghiệm thu để đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Đồng thời, Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng khẳng định rõ ràng rằng ngoài nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai cũng là một trong những loại bất động sản được phép đưa vào kinh doanh.

Bên cạnh đó, về mặt pháp lý, căn hộ tại dự án The Gió Riverside trong giai đoạn xây dựng hoàn toàn có thể được đưa ra giao dịch trên thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, để việc kinh doanh hợp pháp, chủ đầu tư dự án phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo luật định, chẳng hạn như dự án phải có hồ sơ pháp lý minh bạch, được cơ quan có thẩm quyền xác nhận đủ điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, và việc ký kết hợp đồng mua bán phải được lập thành văn bản đúng mẫu, có công chứng, chứng thực theo quy định.

Như vậy, có thể kết luận rằng việc đưa căn hộ tại dự án The Gió Riverside đang xây dựng vào kinh doanh là phù hợp với quy định, miễn là dự án đáp ứng đúng và đầy đủ các điều kiện pháp luật đặt ra.

Người mua căn hộ tại dự án The Gió Riverside đang xây dựng phải lưu ý những ràng buộc pháp lý nào khác so với khi mua căn hộ có sẵn?

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 46. Nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

1. Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Các thông tin về bất động sản;

c) Giá bán, cho thuê, cho thuê mua;

d) Phương thức và thời hạn thanh toán;

đ) Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai;

e) Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;

g) Bảo hành;

h) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

k) Phạt vi phạm hợp đồng;

l) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;

m) Phương thức giải quyết tranh chấp;

n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Như vậy, hợp đồng mua bán căn hộ tại dự án The Gió Riverside khi còn đang xây dựng (căn hộ hình thành trong tương lai) có những điểm khác biệt so với hợp đồng mua bán căn hộ có sẵn.

Khi ký hợp đồng mua bán căn hộ tại dự án The Gió Riverside đang trong quá trình xây dựng, người mua cần đặc biệt lưu ý đến các điều khoản ràng buộc pháp lý liên quan đến bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, tiến độ thanh toán gắn liền với tiến độ thi công, thời hạn bàn giao căn hộ và các biện pháp xử lý trong trường hợp vi phạm hợp đồng.

Đây là những điểm khác biệt cơ bản so với hợp đồng mua bán căn hộ có sẵn, nơi mà quyền sở hữu, thời điểm bàn giao và nghĩa vụ bảo lãnh thường đã rõ ràng hơn.

Ngược lại, với căn hộ có sẵn, việc giao nhận, thanh toán và thực hiện quyền sở hữu thường được tiến hành ngay sau khi ký hợp đồng mà không cần đến cơ chế bảo lãnh ngân hàng hay ràng buộc tiến độ thi công.

Do đó, người mua cần rà soát kỹ hợp đồng, đảm bảo đầy đủ các nội dung bắt buộc theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Người mua căn hộ tại dự án The Gió Riverside đang xây dựng phải lưu ý những ràng buộc pháp lý nào khác so với khi mua căn hộ có sẵn? (Hình từ Internet)

Chủ đầu tư có được phép ủy quyền ký hợp đồng mua bán căn hộ tại dự án The Gió Riverside cho nhân viên pháp lý dự án ký với khách hàng?

Căn cứ quy định tại khoản 4 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai:

Điều 23. Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

[...]

4. Chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm sau đây:

a) Trách nhiệm quy định tại Điều 17 của Luật này;

b) Sử dụng tiền đã thu từ bên mua, thuê mua để đầu tư xây dựng dự án, nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã được bán, cho thuê mua đúng mục đích sử dụng theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết; tuân thủ quy định của pháp luật về phòng, chống rửa tiền;

c) Cung cấp công khai thông tin về tiến độ thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê mua theo hợp đồng mua bán, thuê mua đã ký kết hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi có yêu cầu. Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này cho sàn giao dịch bất động sản trong trường hợp lựa chọn phân phối sản phẩm thông qua sàn giao dịch bất động sản;

d) Không ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

[...]

Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản không được ủy quyền cho bất kỳ tổ chức, cá nhân nào khác ký hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán, thuê mua đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Điều này đồng nghĩa với việc chủ đầu tư không thể ủy quyền cho nhân viên pháp lý của dự án ký hợp đồng mua bán căn hộ tại dự án The Gió Riverside thay mặt mình.

Mục đích của quy định này là bảo đảm tính minh bạch, tránh rủi ro pháp lý cho khách hàng, đồng thời buộc chủ đầu tư chịu trách nhiệm trực tiếp trước người mua về toàn bộ cam kết trong hợp đồng.

Do đó, để hợp đồng mua bán căn hộ tại dự án The Gió Riverside có giá trị pháp lý và an toàn cho người mua, việc ký kết phải được thực hiện trực tiếp bởi chủ đầu tư hoặc người đại diện theo pháp luật hợp lệ của chủ đầu tư, không chấp nhận việc ký qua nhân viên pháp lý dự án.