Người mua căn hộ chung cư Mandarin Garden 2 có quyền hủy hợp đồng khi phát hiện bên bán làm giả giấy chứng nhận không?

Nội dung chính

Người mua căn hộ chung cư Mandarin Garden 2 có quyền hủy hợp đồng khi phát hiện bên bán làm giả giấy chứng nhận không?

Căn cứ theo Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015, quy định về nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự như sau:

Điều 3. Các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự

1. Mọi cá nhân, pháp nhân đều bình đẳng, không được lấy bất kỳ lý do nào để phân biệt đối xử; được pháp luật bảo hộ như nhau về các quyền nhân thân và tài sản.

2. Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng.

3. Cá nhân, pháp nhân phải xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình một cách thiện chí, trung thực.

4. Việc xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự không được xâm phạm đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.

5. Cá nhân, pháp nhân phải tự chịu trách nhiệm về việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ dân sự.

Căn cứ theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015, quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép như sau:

Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.

Ngoài ra, căn cứ theo Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015, quy định về hủy hợp đồng như sau:

Điều 423. Hủy bỏ hợp đồng

1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:

a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;

b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;

c) Trường hợp khác do luật quy định.

2. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.

3. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Căn cứ theo quy định trên, nếu người bán căn hộ chung cư Mandarin Garden 2 làm giả Giấy chứng nhận quyền sở hữu để ký hợp đồng mua bán, hành vi này bị coi là lừa dối trong giao dịch dân sự theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015, vì cố ý tạo lập giấy tờ pháp lý giả nhằm đánh lừa bên mua.

Trong trường hợp này, người mua căn hộ chung cư Mandarin Garden 2 có quyền yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu và đồng thời được quyền hủy bỏ hợp đồng mà không phải bồi thường thiệt hại, bởi việc làm giả Giấy chứng nhận là vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ, làm cho mục đích của hợp đồng mua bán không thể đạt được.

Việc hủy bỏ hợp đồng phải được thông báo ngay cho bên bán; nếu bên mua không thông báo kịp thời mà gây thiệt hại thì vẫn phải bồi thường phần thiệt hại phát sinh.

Người mua căn hộ chung cư Mandarin Garden 2 có quyền hủy hợp đồng khi phát hiện bên bán làm giả giấy chứng nhận không? (Hình từ Internet)

Bên bán phải phải hoàn trả lại bao nhiêu phần trăm giá trị hợp đồng nếu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Mandarin Garden 2 bị vô hiệu?

Căn cứ theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, quy định về hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Căn cứ theo quy định trên, khi giao dịch dân sự vô hiệu các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

Vậy, bên bán phải phải hoàn trả lại 100% giá trị hợp đồng nếu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Mandarin Garden 2 bị vô hiệu.

Bên bán căn hộ chung cư Mandarin Garden 2 có phải chịu trách nhiệm hình sự khi làm giả Giấy chứng nhận không?

Căn cứ Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 được sửa đổi bởi điểm a; điểm c khoản 3 Điều 2 Luật Sửa đổi Bộ luật Hình sự 2017 quy định tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản:

Điều 174. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;

b) Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;

c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;

d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ;

[...]

Căn cứ Điều 341 Bộ luật Hình sự 2015, đửa sửa đổi bởi Luật Sửa đổi Bộ luật Hình sự 2017 quy định tội làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức; tội sử dụng con dấu hoặc tài liệu giả của cơ quan, tổ chức:

Điều 341. Tội làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức; tội sử dụng con dấu hoặc tài liệu giả của cơ quan, tổ chức

1. Người nào làm giả con dấu, tài liệu hoặc giấy tờ khác của cơ quan, tổ chức hoặc sử dụng con dấu, tài liệu hoặc giấy tờ giả thực hiện hành vi trái pháp luật, thì bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 02 năm.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 02 năm đến 05 năm:

a) Có tổ chức;

b) Phạm tội 02 lần trở lên;

c) Làm từ 02 đến 05 con dấu, tài liệu hoặc giấy tờ khác;

d) Sử dụng con dấu, tài liệu hoặc giấy tờ khác thực hiện tội phạm ít nghiêm trọng hoặc tội phạm nghiêm trọng;

đ) Thu lợi bất chính từ 10.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng;

e) Tái phạm nguy hiểm.

[...]

Theo quy định trên, khi người bán căn hộ chung cư Mandarin Garden 2 làm giả Giấy chứng nhận thì có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo các tội sau:

Trường hợp 1: Nếu người bán làm giả Giấy chứng nhận nhằm mục đích lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của người mua, hành vi này cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015.

Người vi phạm có thể bị xử phạt từ 6 tháng đến 3 năm tù hoặc cải tạo không giam giữ, tùy theo giá trị tài sản và tính chất nghiêm trọng của hành vi.

Trường hợp 2: Nếu việc làm giả Giấy chứng nhận nhằm mục đích tạo giấy tờ giả để hợp thức hóa giao dịch mà không trực tiếp chiếm đoạt tài sản, hành vi này cấu thành tội làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức theo Điều 341 Bộ luật Hình sự 2015.

Hình phạt có thể từ 6 tháng đến 5 năm tù, tùy theo số lượng giấy tờ giả, thu lợi bất chính và mức độ tái phạm.

Như vậy, làm giả Giấy chứng nhận dù với mục đích chiếm đoạt hay hợp thức hóa đều bị xử lý nghiêm minh theo pháp luật, vừa bảo vệ quyền lợi người mua vừa răn đe hành vi gian dối trong giao dịch bất động sản.