Người thuê căn hộ chung cư Mandarin Garden 2 có được yêu cầu giảm giá thuê khi hàng xóm thường xuyên gây mất trật tự không?

Nội dung chính

Người thuê căn hộ chung cư Mandarin Garden 2 có được yêu cầu giảm giá thuê khi hàng xóm thường xuyên gây mất trật tự không?

Căn cứ theo Điều 170 Luật Nhà ở 2023, quy định về thời hạn thuê, giá thuê, cho thuê lại nhà ở như sau:

Điều 170. Thời hạn thuê, giá thuê, cho thuê lại nhà ở

1. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà ở theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

2. Trường hợp bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở nếu thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở trở xuống. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

3. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở.

4. Bên thuê có quyền cho thuê lại nhà ở mà mình đã thuê nếu được bên cho thuê đồng ý.

Ngoài ra, căn cứ theo Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015, quy định về nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê như sau:

Điều 477. Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê

1. Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.

2. Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:

a) Sửa chữa tài sản;

b) Giảm giá thuê;

c) Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.

[...]

Theo đó, giá thuê nhà ở được xác lập trên cơ sở thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê, trừ trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê. Pháp luật chỉ cho phép điều chỉnh giá thuê trong một số trường hợp nhất định. 

Việc hàng xóm gây ồn là yếu tố bên ngoài, không thuộc nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của căn hộ của bên cho thuê và cũng không thuộc căn cứ pháp lý để điều chỉnh giá thuê theo Luật Nhà ở 2023.

Người thuê được yêu cầu giảm giá thuê trong trường hợp căn hộ xuống cấp mà không phải do lỗi của mình.

Do đó, người thuê căn hộ chung cư Mandarin Garden 2 không có quyền yêu cầu giảm giá thuê khi hàng xóm thường xuyên gây mất trật tự.

Người thuê căn hộ chung cư Mandarin Garden 2 có được yêu cầu giảm giá thuê khi hàng xóm thường xuyên gây mất trật tự không? (Hình từ Internet)

Người thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê căn hộ chung cư Mandarin Garden 2 nếu bên thuê không đồng ý giảm giá thuê không?

Căn cứ theo Điều 172 Luật Nhà ở 2023, quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở như sau:

Điều 172. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

[...]

3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; trường hợp vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

[...]

Căn cứ theo quy định trên, người thuê căn hộ chung cư Mandarin Garden 2 được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê trong các trường hợp sau:

- Bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

- Bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng;

- Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Theo đó, người thuê không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê căn hộ chung cư Mandarin Garden 2 nếu yêu cầu bên cho thuê giảm giá thuê do hàng xóm gây mất trật tự mà bên cho thuê không đồng ý.

Do đó, hành vi người thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê trong trường hợp này là trái pháp luật.

Nếu bên thuê không thông báo trước theo đúng quy định (ít nhất 30 ngày hoặc theo thỏa thuận hợp đồng) và gây thiệt hại cho bên cho thuê thì bên thuê có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại.

Như vậy, nếu chủ căn hộ không chấp nhận giảm giá mà bên thuê tự ý đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê, thì bên thuê sẽ phải chịu trách nhiệm pháp lý về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng trái quy định và bồi thường nếu gây thiệt hại cho bên cho thuê.

Hợp đồng thuê căn hộ chung cư Mandarin Garden 2 có bắt buộc phải có điều khoản giảm giá thuê không?

Căn cứ theo Điều 163 Luật Nhà ở 2023, quy định về hợp đồng về nhà ở như sau:

Điều 163. Hợp đồng về nhà ở

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở;

5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên.

Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua;

7. Cam kết của các bên;

8. Thỏa thuận khác;

9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Căn cứ theo quy định trên, hợp đồng thuê căn hộ chung cư Mandarin Garden 2 không bắt buộc phải có điều khoản giảm giá thuê.

Hợp đồng chỉ cần bảo đảm các nội dung tối thiểu được luật định; các điều khoản khác, như giảm giá thuê, chỉ được ghi nhận khi các bên có thỏa thuận.