Mua nhà chung cư tại khu dân cư Trung Sơn chưa có sổ hồng có hợp pháp không?

Nội dung chính

Mua nhà chung cư tại khu dân cư Trung Sơn chưa có sổ hồng có hợp pháp không?

Căn cứ khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023, giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận (chưa có sổ hồng):

Điều 160. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

[...]

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;

b) Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở.

Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

[...]

Theo quy định trên thì trong một số trường hợp, nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng) khi thực hiện giao dịch. Cụ thể, các giao dịch được phép thực hiện dù chưa có sổ hồng bao gồm:

- Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở khi doanh nghiệp giải thể hoặc phá sản.

- Tặng cho nhà ở dưới hình thức nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết.

- Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn từ chủ đầu tư dự án, áp dụng trong các trường hợp sau:

  + Nhà ở là tài sản công;

  + Nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang, nhà ở tái định cư không thuộc tài sản công.

- Các giao dịch như cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.

- Nhận thừa kế nhà ở.

Lưu ý: Các loại giấy tờ chứng minh điều kiện của nhà ở để đủ điều kiện giao dịch trong các trường hợp trên phải tuân thủ theo quy định từ khoản 4 đến khoản 8 Điều 8 Nghị định 95/2024/NĐ-CP.

Như vậy, việc bán chung cư tại khu dân cư Trung Sơn mà chưa có sổ hồng chỉ hợp pháp trong trường hợp: 

- Chung cư tại khu dân cư Trung Sơn là chung cư hình thành trong tương lai

- Chung cư tại khu dân cư Trung Sơn thuộc trường hợp giải thể, phá sản

- Chung cư tại khu dân cư Trung Sơn là nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công;

Nếu không thuộc các trường hợp nêu trên thì việc bán chung cư tại khu dân cư Trung Sơn mà không có sổ hồng là hành vi trái pháp luật.

Mua nhà chung cư tại khu dân cư Trung Sơn chưa có sổ hồng có hợp pháp không? (Hình từ Internet)

Công chứng hợp đồng mua bán chung cư tại khu dân cư Trung Sơn đã soạn sẵn có cần bản gốc sổ hồng không?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 42 Luật Công chứng 2024 có quy định cụ thể về công chứng giao dịch đã được soạn thảo sẵn như sau:

Điều 42. Công chứng giao dịch đã được soạn thảo sẵn

1. Người yêu cầu công chứng nộp 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng trực tuyến, trực tiếp hoặc gửi qua đường bưu chính đến tổ chức hành nghề công chứng. Hồ sơ yêu cầu công chứng bao gồm các giấy tờ sau đây:

a) Dự thảo giao dịch;

b) Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng, gồm: thẻ căn cước hoặc hộ chiếu hoặc giấy tờ khác để xác định nhân thân của người yêu cầu công chứng theo quy định của pháp luật;

c) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản hoặc bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định khác của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc xử lý tài sản hoặc giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp giao dịch liên quan đến tài sản đó;

d) Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến giao dịch mà pháp luật quy định phải có.

Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã khai thác được các thông tin quy định tại các điểm b, c và d khoản này trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, cơ sở dữ liệu khác theo quy định của pháp luật thì người yêu cầu công chứng không phải nộp các giấy tờ này nhưng phải nộp phí khai thác dữ liệu theo quy định của pháp luật để tổ chức hành nghề công chứng khai thác dữ liệu.

[...]

Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại khu dân cư Trung Sơn đã được soạn thảo sẵn, khi đi công chứng, người yêu cầu chỉ cần nộp bản sao sổ hồng là đủ. Không bắt buộc phải xuất trình bản gốc sổ hồng, trừ khi công chứng viên có yêu cầu cụ thể để đối chiếu hoặc xác minh thông tin.

Lời chứng của công chứng viên đối với giao dịch công chứng phải ghi rõ các nội dung nào?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 48 Luật Công chứng 2024 có quy định cụ thể về lời chứng của công chứng viên như sau:

Điều 48. Lời chứng của công chứng viên

1. Lời chứng của công chứng viên đối với giao dịch phải ghi rõ các nội dung sau đây:

a) Thời điểm, địa điểm công chứng;

b) Họ, tên công chứng viên, tên tổ chức hành nghề công chứng;

c) Chứng nhận người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện, có năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật, mục đích, nội dung của giao dịch không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

d) Chữ ký, dấu điểm chỉ trong giao dịch đúng là chữ ký, dấu điểm chỉ của người yêu cầu công chứng, chữ ký, dấu điểm chỉ của người làm chứng, người phiên dịch trong trường hợp có người làm chứng, người phiên dịch và được ký, điểm chỉ trước sự chứng kiến của công chứng viên hoặc được ký trước đối với trường hợp đăng ký chữ ký mẫu quy định tại khoản 2 Điều 50 của Luật này;

đ) Trách nhiệm của công chứng viên đối với giao dịch;

e) Các thông tin về lý do công chứng ngoài trụ sở, việc làm chứng, phiên dịch trong trường hợp công chứng ngoài trụ sở hoặc việc công chứng có người làm chứng, người phiên dịch.

[...]

Như vậy, thông qua quy định trên thì lời chứng của công chứng viên đối với giao dịch phải ghi rõ các nội dung sau đây:

- Thời điểm, địa điểm công chứng;

- Họ, tên công chứng viên, tên tổ chức hành nghề công chứng;

- Chứng nhận người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện, có năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật, mục đích, nội dung của giao dịch không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

- Chữ ký, dấu điểm chỉ trong giao dịch đúng là chữ ký, dấu điểm chỉ của người yêu cầu công chứng, chữ ký, dấu điểm chỉ của người làm chứng, người phiên dịch trong trường hợp có người làm chứng, người phiên dịch và được ký, điểm chỉ trước sự chứng kiến của công chứng viên hoặc được ký trước đối với trường hợp đăng ký chữ ký mẫu quy định tại khoản 2 Điều 50 Luật Công chứng 2024

- Trách nhiệm của công chứng viên đối với giao dịch;

- Các thông tin về lý do công chứng ngoài trụ sở, việc làm chứng, phiên dịch trong trường hợp công chứng ngoài trụ sở hoặc việc công chứng có người làm chứng, người phiên dịch.