Có được bán nhà đang thế chấp tại ngân hàng ở khu dân cư Trung Sơn không?

Nội dung chính

Có được bán nhà đang thế chấp tại ngân hàng ở khu dân cư Trung Sơn không?

Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thế chấp tài sản như sau:

Điều 317. Thế chấp tài sản

1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.”

Như vậy, thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia.

Căn cứ khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 quy định nghĩa vụ của bên thế chấp như sau:

Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp

[..]

8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.

Theo đó, tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định quyền của bên thế chấp như sau:

Điều 321. Quyền của bên thế chấp

[...]

4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Theo đó việc bán tài sản đang thế chấp không được tùy ý thực hiện. Bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản đã thế chấp, trừ một số trường hợp ngoại lệ được quy định tại khoản 4 và 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

Trường hợp 1:

Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, các tài sản, khoản tiền thu được hoặc hình thành từ việc bán/chuyển đổi sẽ tiếp tục là tài sản thế chấp.

Trường hợp 2:

Nếu tài sản không phải là hàng hóa luân chuyển (ví dụ như nhà ở, bất động sản), thì chỉ được phép bán khi:

- Có sự đồng ý bằng văn bản của bên nhận thế chấp (tức là ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng);

- Hoặc được pháp luật cho phép trong những trường hợp cụ thể.

Như vậy, chủ nhà tại khu dân cư Trung Sơn nếu muốn bán căn nhà đang thế chấp tại ngân hàng vẫn có thể thực hiện giao dịch, nhưng bắt buộc phải có sự đồng ý bằng văn bản của ngân hàng – là bên đang giữ quyền bảo đảm.

Nếu tự ý bán mà không được ngân hàng chấp thuận, hành vi này vi phạm pháp luật và có thể dẫn đến tranh chấp hoặc bị xử lý theo quy định. Do đó, trước khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đang thế chấp, các bên cần rà soát kỹ tình trạng pháp lý và làm việc với ngân hàng để được hướng dẫn thủ tục đúng luật.

Có được bán nhà đang thế chấp tại ngân hàng ở khu dân cư Trung Sơn không? (Hình từ Internet)

Ngân hàng có quyền gì đối với căn nhà khu dân cư Trung Sơn đang thế chấp?

Căn cứ Điều 323 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền của bên nhận thế chấp, theo đó đối với ngân hàng đang nhận thế chấp căn nhà ở khu dân cư Trung Sơn có những quyền hạn như sau:

- Xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp.

- Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp.

- Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng.

- Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật.

- Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

- Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

- Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật Dân sự 2015.

Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch mua bán nhà theo quy định hiện hành ra sao?

Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch mua bán nhà được quy định tại Điều 162 Luật Nhà ở 2023 như sau:

- Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán nhà ở có các nội dung quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023.

- Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Trường hợp mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, trừ khi bên mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

Lưu ý: Trường hợp bên mua nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở và có quyền nhận quyền sử dụng đất ở có nhà ở đó thì khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.