Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Đồng Diều có bị vô hiệu khi căn hộ không có Giấy chứng nhận không?

Nội dung chính

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Đồng Diều có bị vô hiệu khi căn hộ không có Giấy chứng nhận không?

Căn cứ theo Điều 160 Luật Nhà ở 2023, quy định về điều kiện nhà ở tham gia giao dịch như sau: 

Điều 160. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

e) Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

[...]

Vậy căn hộ có Giấy chứng nhận là một trong những điều kiện bắt buộc để thực hiện giao dịch mua bán căn hộ chung cư Đồng Diều.

Căn cứ theo khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 có quy định:

Điều 3. Các hành vi bị nghiêm cấm

[...]

7. Thực hiện giao dịch mua bán, thuê mua, thuê, cho thuê lưu trú, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở không đúng quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; bàn giao nhà ở cho người mua, thuê mua nhà ở khi chưa đủ điều kiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.

[...]

Căn cứ theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội như sau:

Điều 123. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.

Căn cứ theo quy định trên, trường hợp căn hộ chung cư Đồng Diều chưa có Giấy chứng nhận thì việc mua bán sẽ không đáp ứng điều kiện hợp pháp để tham gia giao dịch.

Khi đó, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Đồng Diều có thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật.

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Đồng Diều có bị vô hiệu khi căn hộ không có Giấy chứng nhận không? (Hình từ Internet)

Nếu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Đồng Diều bị vô hiệu thì hợp đồng không có hiệu lực kể từ thời điểm nào?

Căn cứ theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Căn cứ theo quy định trên, nếu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Đồng Diều bị tuyên vô hiệu thì hợp đồng không có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, tức là ngay từ khi được xác lập.

Khi đó, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận để khôi phục lại tình trạng ban đầu, đồng thời bên nào có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định.

Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu trong trường hợp này là bao lâu?

Căn cứ theo Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015, quy định về thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

Điều 132. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu

1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các Điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:

a) Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch;

b) Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối;

c) Người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép;

d) Người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập giao dịch;

đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.

2. Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.

3. Đối với giao dịch dân sự quy định tại Điều 123 và Điều 124 của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế.

Đối với trường hợp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Đồng Diều bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật (không có Giấy chứng nhận) thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu không bị hạn chế.

Điều này có nghĩa là bất cứ thời điểm nào khi phát hiện vi phạm, các bên liên quan hoặc cơ quan có thẩm quyền đều có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu.