Có thể mua bán đất tại đường Số 2 Thành phố Thủ Đức đang thế chấp ngân hàng không?

Nội dung chính

Có thể mua bán đất tại đường Số 2 Thành phố Thủ Đức đang thế chấp ngân hàng không?

Căn cứ khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 quy định nghĩa vụ của bên thế chấp như sau:

Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp

[...]

8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.

Theo đó, tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định quyền của bên thế chấp như sau:

Điều 321. Quyền của bên thế chấp

[...]

4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Theo đó việc bán tài sản đang thế chấp không được tùy ý thực hiện. Bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản đã thế chấp, trừ một số trường hợp ngoại lệ được quy định tại khoản 4 và 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

Trường hợp 1: Bên thế chấp được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp nếu đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Khi đó, khoản tiền hoặc tài sản thu được từ việc bán/chuyển đổi tiếp tục là tài sản thế chấp.

Trường hợp 2: Đối với tài sản không phải là hàng hóa luân chuyển (như đất đai, nhà ở), việc bán, trao đổi, tặng cho chỉ được thực hiện khi có sự đồng ý bằng văn bản của bên nhận thế chấp (ngân hàng, tổ chức tín dụng) hoặc theo quy định của pháp luật trong những trường hợp cụ thể.

Như vậy, đất tại đường Số 2 Thành phố Thủ Đức đang thế chấp ngân hàng chỉ có thể được mua bán hợp pháp khi có sự đồng ý bằng văn bản của ngân hàng. Nếu bên bán tự ý chuyển nhượng mà không được chấp thuận, giao dịch có nguy cơ bị vô hiệu và phát sinh rủi ro pháp lý cho cả bên mua lẫn bên bán.

Có thể mua bán đất tại đường Số 2 Thành phố Thủ Đức đang thế chấp ngân hàng không? (Hình từ Internet)

Hồ sơ xóa đăng ký thế chấp sổ đỏ đất tại đường Số 2 Thành phố Thủ Đức năm 2025 gồm những gì?

“Sổ đỏ” là cách gọi thông dụng của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xuất phát từ màu sắc đặc trưng của giấy chứng nhận. Trong thực tế, “thế chấp sổ đỏ” chính là việc thế chấp quyền sử dụng đất – một biện pháp bảo đảm phổ biến để thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Theo khoản 1 Điều 3 Nghị định 99/2022/NĐ-CP thì đăng ký biện pháp bảo đảm là việc cơ quan đăng ký ghi, cập nhật vào Sổ đăng ký hoặc vào Cơ sở dữ liệu về biện pháp bảo đảm về việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc của người khác hoặc đồng thời bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình và của người khác đối với bên nhận bảo đảm.

Hồ sơ xóa đăng ký thế chấp sổ đỏ được quy định tại Điều 33 Nghị định 99/2022/NĐ-CP cụ thể như sau:

Hồ sơ xóa đăng ký bảo đảm đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất:

[1] Phiếu yêu cầu theo Mẫu số 03a tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 99/2022/NĐ-CP (01 bản chính). 

[2] Giấy chứng nhận (bản gốc) trong trường hợp tài sản bảo đảm có Giấy chứng nhận.

[3] Trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký không phải là bên nhận bảo đảm và trên Phiếu yêu cầu không có chữ ký, con dấu (nếu có) của bên nhận bảo đảm thì ngoài giấy tờ, tài liệu quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 33 Nghị định 99/2022/NĐ-CP còn nộp thêm giấy tờ, tài liệu sau đây (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực):

- Văn bản có nội dung thể hiện việc bên nhận bảo đảm đồng ý xóa đăng ký hoặc xác nhận về việc hợp đồng bảo đảm đã chấm dứt, đã được thanh lý hoặc xác nhận về việc giải chấp trong trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký là bên bảo đảm;

- Hợp đồng hoặc văn bản khác đã có hiệu lực pháp luật chứng minh việc chuyển giao hợp pháp tài sản bảo đảm trong trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký là người nhận chuyển giao hợp pháp tài sản bảo đảm, trừ trường hợp quy định tại điểm c khoản 2 Điều 33 Nghị định 99/2022/NĐ-CP;

- Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá đã có hiệu lực pháp luật hoặc Văn bản xác nhận kết quả thi hành án trong trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký là cơ quan thi hành án dân sự, Chấp hành viên hoặc người yêu cầu xóa đăng ký là người mua tài sản bảo đảm trong xử lý tài sản theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự;

- Văn bản của cơ quan có thẩm quyền có nội dung về việc bên nhận bảo đảm là tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng trở thành doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, là công dân Việt Nam trở thành công dân nước ngoài trong trường hợp xóa đăng ký quy định tại điểm k khoản 1 Điều 20 Nghị định 99/2022/NĐ-CP;

- Văn bản xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc giải thể pháp nhân trong trường hợp xóa đăng ký quy định tại điểm l khoản 1 Điều 20 Nghị định 99/2022/NĐ-CP

Như vậy, để xóa đăng ký thế chấp sổ đỏ tại đường Số 2, Thành phố Thủ Đức năm 2025, người dân cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo Điều 33 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, trong đó quan trọng nhất là Phiếu yêu cầu, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc và các văn bản chứng minh việc chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm. Việc chuẩn bị đầy đủ, chính xác các giấy tờ này sẽ giúp thủ tục xóa đăng ký thế chấp được giải quyết nhanh chóng, đúng quy định pháp luật.

Khi nào đăng ký thế chấp sổ đỏ đất tại Thành phố Thủ Đức hết hiệu lực theo quy định 2025?

Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 6 Nghị định 99/2022/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 6. Hiệu lực của đăng ký

1. Hiệu lực của đăng ký được xác định như sau:

[...]

d) Trường hợp xóa đăng ký thì hiệu lực của đăng ký chấm dứt kể từ thời điểm cơ quan đăng ký ghi, cập nhật nội dung được xóa vào Sổ đăng ký hoặc vào Cơ sở dữ liệu;

[...]

Như vậy, việc đăng ký thế chấp sổ đỏ tại Thủ Đức (biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất) sẽ hết hiệu lực ngay khi cơ quan đăng ký thực hiện xong việc ghi và cập nhật nội dung xóa vào hệ thống quản lý theo quy định pháp luật.