Có bắt buộc phải hoàn công biệt thự Saroma Sala trước khi bán hay không?

Nội dung chính

Nhà chưa hoàn công xây dựng là gì?

Hiện nay, pháp luật chưa có định nghĩa cụ thể về "hoàn công xây dựng", tuy nhiên, trong thực tiễn, hoàn công được hiểu là thủ tục nghiệm thu công trình, là bước cuối cùng và bắt buộc trước khi đưa công trình vào sử dụng.

Theo khoản 1 Điều 23 Nghị định 06/2021/NĐ-CP, chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức và trực tiếp tham gia nghiệm thu hoàn thành toàn bộ công trình hoặc hạng mục công trình xây dựng trước khi đưa vào sử dụng.

Đối với nhà ở và công trình xây dựng, pháp luật phân loại đây là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu. Việc hoàn công là điều kiện bắt buộc để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình, trong đó thể hiện rõ hiện trạng đã thay đổi sau quá trình thi công (căn cứ Nghị định 101/2024/NĐ-CP).

Vì vậy, nhà chưa hoàn công xây dựng là nhà đã xây xong nhưng chưa thực hiện hoặc chưa hoàn tất thủ tục nghiệm thu, xác nhận hoàn công theo quy định. Điều này đồng nghĩa với việc công trình chưa được cơ quan có thẩm quyền công nhận đạt yêu cầu về chất lượng, an toàn kỹ thuật và chưa thể đăng ký quyền sở hữu theo quy định.

Có bắt buộc phải hoàn công biệt thự Saroma trước khi bán không? (Hình từ Internet)

Có bắt buộc phải hoàn công biệt thự Saroma Sala trước khi bán hay không?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 có quy định như sau:

Điều 160. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

e) Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

[...]

Theo đó, để thực hiện giao dịch mua bán nhà ở thì căn nhà phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý, trong đó điều kiện đầu tiên là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Giấy chứng nhận).

Như vậy, đối với biệt thự Saroma đã xây dựng, việc chưa hoàn công đồng nghĩa với việc căn nhà chưa được công nhận là tài sản gắn liền với đất và không được ghi nhận trong Giấy chứng nhận. Do đó, không đủ điều kiện để chuyển nhượng phần nhà theo quy định pháp luật.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp, nếu chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không bao gồm phần nhà chưa hoàn công, thì vẫn có thể thực hiện được thủ tục sang tên. Khi đó, người nhận chuyển nhượng chỉ có quyền sử dụng đất, không có quyền sở hữu hợp pháp đối với căn nhà trên đất.

Người mua có được đứng tên làm thủ tục hoàn công biệt thự Saroma chưa hoàn công?

Theo quy định hiện hành, trước khi công trình được đưa vào sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức và trực tiếp tham gia nghiệm thu hoàn thành toàn bộ công trình hoặc từng hạng mục công trình.

Do đó, việc tổ chức nghiệm thu và thực hiện thủ tục hoàn công là trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư.

Pháp luật không cho phép cá nhân hay tổ chức khác thực hiện thay cho chủ đầu tư trong thủ tục này.

Vì vậy, trong trường hợp người mua đã sở hữu lô đất kèm theo nhà xây sẵn nhưng căn nhà chưa được hoàn công, thì người mua không thể tự mình đứng tên để thực hiện thủ tục hoàn công cho căn nhà đó.

Căn cứ khoản 1 Điều 23 Nghị định 06/2021/NĐ-CP, công trình được phép nghiệm thu hoàn thành khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

- Công trình đã được thi công đầy đủ theo đúng hồ sơ thiết kế được phê duyệt;

- Việc nghiệm thu từng công việc, bộ phận, giai đoạn thi công đã được thực hiện đầy đủ theo quy định tại Điều 21 và Điều 22 Nghị định 06/2021/NĐ-CP;

- Kết quả thí nghiệm, kiểm tra, kiểm định, thử nghiệm, chạy thử đạt yêu cầu kỹ thuật theo thiết kế;

- Tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật về phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường và các quy định pháp luật liên quan khác.

Người mua nhà chưa hoàn công sẽ không có thẩm quyền tự đứng tên làm thủ tục hoàn công. Việc hoàn công vẫn phải do chủ đầu tư ban đầu thực hiện, trừ khi có thỏa thuận hoặc giấy ủy quyền hợp pháp chuyển giao trách nhiệm này theo quy định pháp luật.