Căn hộ chung cư Gateway Quận 9 đang bị kê biên để thi hành nghĩa vụ do chủ sở hữu có nợ xấu thì có được phép mua bán không?

Nội dung chính

Căn hộ chung cư Gateway Quận 9 đang bị kê biên để thi hành nghĩa vụ do chủ sở hữu có nợ xấu thì có được phép mua bán không?

Căn cứ quy định tại Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về điều kiện của nhà ở có sẵn đưa vào kính doanh như sau:

Điều 14. Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh

1. Nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai trong đó có ghi nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trừ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong dự án bất động sản quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này;

b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;

c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch;

đ) Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;

e) Đã được công khai thông tin theo quy định tại Điều 6 của Luật này.

Theo đó, một trong những điều kiện bắt buộc để nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh là không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Trong trường hợp căn hộ chung cư Gateway Quận 9 đang bị cơ quan có thẩm quyền kê biên thi hành án do chủ sở hữu có nợ xấu và phải thực hiện nghĩa vụ thi hành án, căn hộ này không đủ điều kiện pháp lý để giao dịch.

Điều đó có nghĩa là trong thời gian bị kê biên, việc mua bán, chuyển nhượng căn hộ sẽ không được pháp luật công nhận, kể cả khi các bên có thỏa thuận bằng hợp đồng.

Chỉ sau khi căn hộ được giải tỏa kê biên và đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo luật định thì mới có thể thực hiện giao dịch hợp pháp.

Căn hộ chung cư Gateway Quận 9 đang bị kê biên để thi hành nghĩa vụ do chủ sở hữu có nợ xấu thì có được phép mua bán không? (Hình từ Internet)

Nếu chủ nhà che giấu việc căn hộ chung cư Gateway Quận 9 đang bị kê biên thi hành án thì hợp đồng mua bán đã ký có còn hiệu lực?

Căn cứ quy định tại Điều 123 và Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội và giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép như sau:

Điều 123. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.

Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.

Từ các trích dẫn trên, trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư Gateway Quận 9 cố tình che giấu việc tài sản đang bị kê biên để thi hành án mà vẫn ký hợp đồng mua bán, thì giao dịch này không được pháp luật công nhận.

Căn cứ Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng mua bán vi phạm điều cấm của luật (tài sản bị kê biên không đủ điều kiện giao dịch) nên sẽ vô hiệu tuyệt đối.

Đồng thời, hành vi che giấu, làm cho bên mua hiểu sai lệch về tình trạng pháp lý của căn hộ được xem là lừa dối theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015, tạo căn cứ để bên mua yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu.

Như vậy, trong trường hợp này, hợp đồng mua bán căn hộ sẽ không còn hiệu lực pháp luật và các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, đồng thời bồi thường thiệt hại (nếu có).

Khi hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Gateway Quận 9 vô hiệu thì quyền lợi của bên mua được pháp luật bảo vệ thế nào?

Căn cứ quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Từ quy định trên, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Gateway Quận 9 bị tuyên vô hiệu, quyền lợi của bên mua vẫn được pháp luật bảo vệ.

Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, tức là bên mua có quyền yêu cầu bên bán hoàn trả số tiền đã nhận.

Nếu không thể hoàn trả bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền tương ứng. Đồng thời, nếu bên bán có lỗi trong việc che giấu tình trạng pháp lý của căn hộ khiến hợp đồng vô hiệu, thì bên mua có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại phát sinh.

Như vậy, bên mua ngay tình sẽ được bảo vệ tối đa, bảo đảm không bị thiệt hại khi giao dịch không hợp pháp.