Bên bán căn hộ Him Lam Phú Đông cố ý lừa dối bên mua về hướng phong thủy của căn hộ, hợp đồng mua bán có bị coi là vô hiệu không?

Nội dung chính

Bên bán căn hộ Him Lam Phú Đông cố ý lừa dối bên mua về hướng phong thủy của căn hộ, hợp đồng mua bán có bị coi là vô hiệu không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 127 Luật Nhà ở 2023 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép, cụ thể:

Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.

Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, nếu bên bán căn hộ Him Lam Phú Đông cố ý lừa dối bên mua về hướng phong thủy, hợp đồng mua bán có thể bị coi là vô hiệu.

Bên mua có quyền yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng, đồng thời hai bên phải hoàn trả cho nhau toàn bộ giá trị và tài sản đã giao dịch. Hành vi lừa dối này khiến giao dịch mất tính trung thực và minh bạch, làm căn cứ pháp lý để hủy bỏ hợp đồng.

Bên bán căn hộ Him Lam Phú Đông cố ý lừa dối bên mua về hướng phong thủy của căn hộ, hợp đồng mua bán có bị coi là vô hiệu không? (Hình từ Internet)

Bên mua căn hộ Him Lam Phú Đông có thời hạn bao lâu để yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng nếu phát hiện bị lừa dối về hướng phong thủy?

Căn cứ theo quy định tại Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, cụ thể:

Điều 132. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu

1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các Điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:

a) Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch;

b) Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối;

c) Người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép;

d) Người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập giao dịch;

đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.

2. Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.

3. Đối với giao dịch dân sự quy định tại Điều 123 và Điều 124 của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế.

Do vậy, theo quy định, ên mua căn hộ Him Lam Phú Đông có 2 năm kể từ ngày biết hoặc phải biết mình bị lừa dối về hướng phong thủy để yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng.

Nếu quá thời hạn này mà không thực hiện yêu cầu, hợp đồng sẽ được coi là có hiệu lực và bên mua sẽ không còn quyền yêu cầu tuyên vô hiệu.

Nếu hợp đồng mua bán căn hộ Him Lam Phú Đông bị hủy, bên mua có quyền yêu cầu bên bán bồi thường khoản chênh lệch phát sinh do phải mua căn hộ khác với giá cao hơn không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, cụ thể:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Bên cạnh đó, căn cứ theo quy định tại Điều 584 Bộ luật Dân sự 2015 được hướng dẫn bởi Điều 2 Nghị quyết 02/2022/NQ-HDTP về căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại quy định tại Điều 584 của Bộ luật Dân sự, cụ thể:

Điều 2. Về căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại quy định tại Điều 584 của Bộ luật Dân sự

1. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại đối với trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 584 của Bộ luật Dân sự phát sinh khi có đầy đủ các yếu tố sau đây:

a) Có hành vi xâm phạm tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín, tài sản, quyền, lợi ích hợp pháp khác của người khác;

b) Có thiệt hại xảy ra là thiệt hại về vật chất, thiệt hại về tinh thần;

Thiệt hại về vật chất là tổn thất vật chất thực tế xác định được của chủ thể bị xâm phạm, bao gồm tổn thất về tài sản mà không khắc phục được; chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục thiệt hại; thu nhập thực tế bị mất hoặc bị giảm sút do tài sản, sức khỏe, tính mạng, danh dự, nhân phẩm, uy tín, quyền và lợi ích hợp pháp khác bị xâm phạm.

Thiệt hại về tinh thần là tổn thất tinh thần do bị xâm phạm tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín, quyền và lợi ích nhân thân khác mà chủ thể bị xâm phạm hoặc người thân thích của họ phải chịu và cần phải được bồi thường một khoản tiền bù đắp tổn thất đó.

c) Có mối quan hệ nhân quả giữa thiệt hại xảy ra và hành vi xâm phạm. Thiệt hại xảy ra phải là kết quả tất yếu của hành vi xâm phạm và ngược lại hành vi xâm phạm là nguyên nhân gây ra thiệt hại.

[...]

Do vậy, nếu hợp đồng mua bán căn hộ Him Lam Phú Đông bị hủy do bên bán cố ý lừa dối về hướng phong thủy, bên mua có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại về tài sản.

Thiệt hại này bao gồm khoản chênh lệch do phải mua căn hộ khác với giá cao hơn, vì đây là tổn thất vật chất thực tế phát sinh từ việc tài sản bị giảm sút do hành vi lừa dối của bên bán. Bồi thường được xác lập dựa trên mối quan hệ nhân quả trực tiếp giữa hành vi lừa dối và thiệt hại xảy ra.