Nội dung chính

Tổng hợp kinh nghiệm mua lại nhà ở xã hội

Dưới đây là tổng hợp kinh nghiệm mua lại nhà ở xã hội:

(1) Xác minh điều kiện pháp lý của căn nhà

Trước khi quyết định mua lại nhà ở xã hội, cần kiểm tra kỹ điều kiện pháp lý của căn nhà.

Theo khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:

Điều 89. Bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội

1. Việc bán nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định sau đây:

...

đ) Trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua nhà ở xã hội đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế;

e) Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận; bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế.

Theo đó, nhà ở xã hội chỉ được phép chuyển nhượng sau 5 năm kể từ thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Giao dịch trong thời gian này nếu không đúng quy định có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro về mặt pháp lý, người mua có thể không được cấp giấy chứng nhận hoặc bị buộc trả lại nhà.

(2) Kiểm tra thông tin chủ sở hữu

Người bán phải là chính chủ, có đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp đối với căn nhà. Cần kiểm tra xem căn hộ có đang bị thế chấp tại ngân hàng, đang trong diện tranh chấp, hoặc bị kê biên để thi hành án hay không.

(3) Xác định mức giá mua lại hợp lý

Giá nhà ở xã hội khi mua lại thường cao hơn giá gốc do nhu cầu thực tế trên thị trường. Tuy nhiên, cần khảo sát giá nhà ở cùng khu vực, điều kiện tương đương để tránh mua phải giá quá cao.

Ngoài ra, cần lưu ý đến chất lượng công trình và thời gian sử dụng của căn hộ để đánh giá đúng giá trị thực tế.

(4) Giao dịch minh bạch, đúng quy định

Mọi giao dịch mua bán nhà ở xã hội cần được thực hiện thông qua hợp đồng có công chứng và đăng ký sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Tuyệt đối không nên mua bán bằng giấy tay, vì không có giá trị pháp lý và rất dễ phát sinh tranh chấp. Trước khi thanh toán toàn bộ tiền, cần đảm bảo đã hoàn thành các thủ tục pháp lý cơ bản.

(5) Lưu ý các chi phí phát sinh

Ngoài giá mua căn hộ, cần dự trù thêm các khoản chi phí như phí công chứng hợp đồng, lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân (trong trường hợp người bán không thuộc diện miễn thuế). Nên thỏa thuận rõ với người bán về việc ai là người chịu các chi phí này để tránh tranh cãi.

(6) Tìm hiểu quy hoạch và hạ tầng khu vực

Trước khi quyết định mua, bạn nên tìm hiểu quy hoạch tổng thể khu vực, tránh mua phải nhà trong khu quy hoạch treo, giải tỏa hoặc quy hoạch không ổn định. Ngoài ra, cần khảo sát hạ tầng xung quanh như đường xá, trường học, chợ, bệnh viện để đảm bảo cuộc sống tiện nghi, thuận lợi sau này.

(7) Xem xét chính sách vay vốn ưu đãi

Trong một số trường hợp, nếu thuộc đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội theo quy định, vẫn có thể tiếp cận các gói vay ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc các ngân hàng thương mại được ủy quyền. Đây là một giải pháp tài chính giúp giảm bớt áp lực chi trả ban đầu khi mua nhà.

Tổng hợp kinh nghiệm mua lại nhà ở xã hội (Hình từ Internet)

Rủi ro khi mua lại nhà ở xã hội

Dưới đây là những rủi ro khi mua lại nhà ở xã hội:

(1) Giá chênh và rủi ro pháp lý

Trong nhiều trường hợp, giá chuyển nhượng nhà ở xã hội bị đẩy lên cao do bên bán tính thêm khoản giá chênh. Việc mua bán vượt giá quy định hoặc giao dịch không đúng quy trình pháp lý khiến cả bên mua và bên bán dễ gặp rắc rối.

Người mua có thể phải trả một khoản tiền lớn hơn thực tế, nhưng lại không có cơ sở pháp lý rõ ràng để bảo vệ quyền lợi của mình nếu có tranh chấp xảy ra.

Bên cạnh đó, việc ghi giá thấp trong hợp đồng để tránh thuế, trong khi giao dịch thực tế lại cao hơn, cũng khiến người mua đối mặt với nguy cơ mất trắng nếu tranh chấp phát sinh.

(2) Nguy cơ bị thu hồi nhà

Một trong những rủi ro khi mua lại nhà ở xã hội không đúng quy định là khả năng bị cơ quan chức năng thu hồi căn hộ. Điều này thường xảy ra khi hợp đồng mua bán bị xác định là không hợp lệ, như: chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, sử dụng hình thức ủy quyền thay cho hợp đồng mua bán, hoặc giả mạo hồ sơ.

Trong những trường hợp này, dù người mua đã thanh toán tiền, họ vẫn có thể bị mất nhà mà không được bồi thường hoặc rất khó đòi lại quyền lợi do không có cơ sở pháp lý vững chắc.

Điều kiện mua nhà ở xã hội

Căn cứ Điều 76 Luật Nhà ở 2023 quy định đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội bao gồm:

(1) Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng 2020.

(2) Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn.

(3) Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.

(4) Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.

(5) Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.

(6) Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.

(7) Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ; người làm công tác cơ yếu, người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước đang công tác.

(8) Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.

(9) Đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 4 Điều 125 Luật Nhà ở 2023, trừ trường hợp bị thu hồi nhà ở công vụ do vi phạm quy định Luật Nhà ở 2023.

(10) Hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

(11) Học sinh, sinh viên đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật; học sinh trường dân tộc nội trú công lập.

(12) Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.

Ngoài ra, các đối tượng này cần đáp ứng điều kiện được quy định tại Điều 78 Luật Nhà ở 2023, điều kiện về nhà ở quy định tại Điều 29, điều kiện về thu nhập quy định tại Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP.