Có nên mua nhà cũ xây mới rồi bán lại không?

Nội dung chính

Cơ hội từ việc mua nhà cũ, xây mới rồi bán lại

Trong lĩnh vực bất động sản, mua nhà cũ, xây mới rồi bán lại không chỉ là một chiến lược đầu tư mà còn là một nghệ thuật. Tôi đã chứng kiến nhiều nhà đầu tư thành công rực rỡ nhờ cách làm này, nhưng cũng không ít người gặp phải những sai lầm đáng tiếc. Vậy liệu đây có phải là hướng đi phù hợp?

Những căn nhà cũ thường có mức giá hấp dẫn hơn rất nhiều so với nhà mới cùng khu vực. Người bán thường muốn đẩy đi nhanh vì nhiều lý do: xuống cấp, kẹt tài chính, cần chuyển đổi nơi ở. Đây chính là cơ hội vàng để nhà đầu tư có thể thương lượng mức giá tốt.

Khi nắm trong tay một ngôi nhà cũ, tôi không chỉ nhìn vào diện tích hay vị trí, mà còn quan tâm đến tiềm năng gia tăng giá trị sau khi nâng cấp. Một căn nhà cũ kỹ nhưng có vị trí đắc địa, kết cấu vững chắc có thể trở thành một tài sản đáng giá sau khi được cải tạo hợp lý.

Chẳng hạn, một căn nhà cấp 4 trong hẻm nhỏ ở trung tâm TP.HCM có thể không đáng giá bằng một căn nhà 2 tầng mới xây tại cùng khu vực. Nhưng nếu bạn tính toán khéo léo, chi phí cải tạo hợp lý, bạn có thể biến căn nhà cấp 4 đó thành một tài sản hấp dẫn với giá bán cao hơn nhiều so với tổng chi phí bỏ ra.

Có nên mua nhà cũ xây mới rồi bán lại không? (Hình từ Internet)

Những rủi ro khi mua nhà cũ để xây mới bán lại

Nhưng không phải lúc nào mọi chuyện cũng thuận lợi. Tôi từng thấy nhiều nhà đầu tư tay ngang lao vào thị trường với suy nghĩ đơn giản: mua nhà cũ, xây mới rồi bán giá cao hơn là có lãi. Họ quên mất rằng, giữa hai điểm "mua" và "bán" còn rất nhiều biến số có thể khiến lợi nhuận bốc hơi.

Một trong những sai lầm lớn nhất là đánh giá sai chi phí cải tạo. Nhiều người chỉ tính toán sơ bộ rồi mới phát hiện nhà có móng yếu, hệ thống điện nước hư hỏng nặng, phải tốn kém nhiều hơn dự kiến. Khi tổng chi phí bị đội lên, lợi nhuận cũng vì thế mà giảm sút.

Rủi ro thứ hai đến từ thị trường và thanh khoản. Bất động sản không phải lúc nào cũng dễ bán, đặc biệt nếu bạn định giá quá cao so với thị trường. Tôi từng gặp nhiều người sau khi hoàn tất xây mới, tự tin đặt mức giá cao hơn mặt bằng chung nhưng cuối cùng phải giảm giá sâu vì không có người mua.

Để hạn chế những rủi ro trên, nhà đầu tư cần lưu ý những vấn đề sau trước khi ra quyết định mua nhà cũ:

(1) Lựa chọn bất động sản phù hợp

• Vị trí là yếu tố hàng đầu. Nhà cũ trong khu vực có nhu cầu ở thực cao, hạ tầng tốt luôn có khả năng sinh lời tốt hơn.
  

• Kiểm tra kỹ pháp lý trước khi mua, tránh các trường hợp nhà có sổ chung, vướng quy hoạch hoặc tranh chấp.

(2) Kiểm soát chi phí cải tạo, xây dựng

• Luôn có một bảng dự toán chi tiết và chừa thêm 10-15% ngân sách dự phòng.
  

• Xây dựng không cần quá cao cấp, nhưng phải đảm bảo công năng tối ưu và thiết kế phù hợp với thị hiếu người mua.

(3) Chiến lược bán hàng thông minh

• Nghiên cứu kỹ thị trường để định giá hợp lý.
  

• Không nên đợi đến khi xây xong mới rao bán. Nếu có thể, hãy quảng bá từ khi công trình đang hoàn thiện để tìm kiếm khách hàng tiềm năng.

Hợp đồng mua bán nhà ở phải có những nội dung nào?

Căn cứ Điều 163 Luật Nhà ở 2023 thì hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

- Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

- Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;

- Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

- Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở;

- Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn;

- Quyền và nghĩa vụ của các bên.

Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua;

- Cam kết của các bên;

- Thỏa thuận khác;

- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

- Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.