Xây nhà ở không có giấy phép xây dựng khi Nhà nước thu hồi đất có được bồi thường không?
Nội dung chính
Xây nhà ở có bắt buộc phải có giấy phép xây dựng không?
Theo khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng 2014, giấy phép xây dựng được định nghĩa là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.
Tại khoản 1 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 nêu rõ:
Quy định chung về cấp giấy phép xây dựng
Công trình xây dựng phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư theo quy định của Luật này, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
…
Theo đó, trước khi xây dựng công trình, bao gồm cả công trình nhà ở thì phải xin Giấy phép xây dựng từ cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép. Ngoại trừ các trường hợp xây dựng nhà ở theo quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 thì mới không cần phải có giấy phép, cụ thể các trường hợp này bao gồm:
(1) Công trình xây dựng nhà ở đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng 2014;
(2) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
(3) Công trình xây dựng nhà ở cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng nhà ở cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;
Như vậy, trước khi xây dựng nhà ở, việc xin giấy phép xây dựng là bắt buộc, ngoại trừ các trường hợp được quy định tại (1), (2), (3) nêu trên. Nếu xây dựng nhà ở không thuộc các trường hợp ngoại lệ mà không có giấy phép xây dựng, hành vi này sẽ bị coi là vi phạm pháp luật và bị xử phạt hành chính theo quy định hiện hành.
Xây nhà ở không có giấy phép xây dựng khi Nhà nước thu hồi đất có được bồi thường không? (Hình từ Internet)
Xây nhà ở không có giấy phép xây dựng bị xử phạt thế nào?
Nếu nhà ở thuộc diện được miễn giấy phép xây dựng, việc xây dựng không có giấy phép sẽ không bị xử phạt. Tuy nhiên, nếu nhà ở nằm trong diện bắt buộc phải xin giấy phép mà chủ đầu tư tự ý xây dựng mà không thực hiện thủ tục xin phép, hành vi này sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Mức phạt cụ thể như sau:
Đối tượng xử phạt | Xử phạt hành vi vi phạm lần đầu | Xử phạt hành vi tiếp tục thực hiện hành vi vi phạm sau khi đã bị lập biên bản vi phạm hành chính (trước khi ban hành quyết định xử phạt) | Xử phạt đối với hành vi đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà tái phạm nhưng không bị truy cứu trách nhiệm hình sự |
Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ | Từ 60 - 80 triệu đồng | Từ 100 - 120 triệu đồng | Từ 120 - 140 triệu đồng |
Xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác | Từ 80 - 100 triệu đồng | Từ 120 - 140 triệu đồng | Từ 140 - 160 triệu đồng |
Xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng | Từ 120 - 140 triệu đồng | Từ 400 - 500 triệu đồng | Từ 950 triệu - 01 tỷ đồng |
Bên cạnh đó, còn áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả sau:
(1) Buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm;
(2) Đối với công trình nhà ở đang thi công xây dựng thì ngoài việc bị phạt tiền theo quy định còn phải tuân theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, cụ thể như sau:
- Người có thẩm quyền có trách nhiệm lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm dừng thi công xây dựng công trình nhà ở trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải hoàn thành hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.
Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng được thực hiện theo quy định của pháp luật về cấp giấy phép, về thẩm định và bổ sung thêm hồ sơ chứng minh đã hoàn thành việc nộp phạt vi phạm hành chính.
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật.
- Hết thời hạn nêu trên mà tổ chức, cá nhân vi phạm không xuất trình giấy phép xây dựng được cấp thì người có thẩm quyền xử phạt ra văn bản thông báo yêu cầu tổ chức, cá nhân vi phạm tự phá dỡ công trình nhà ở vi phạm.
Trong thời hạn tối đa 15 ngày kể từ ngày gửi văn bản thông báo (tính theo dấu bưu điện) hoặc từ ngày có biên bản bàn giao thông báo, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm có trách nhiệm thực hiện biện pháp buộc tự phá dỡ công trình xây dựng nhà ở vi phạm.
- Trong thời hạn tối đa 05 ngày kể từ ngày tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm xuất trình giấy phép xây dựng người có thẩm quyền xử phạt có trách nhiệm tổ chức kiểm tra hiện trạng công trình xây dựng, lập biên bản ghi nhận sự phù hợp của hiện trạng công trình với giấy phép xây dựng.
- Tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm chỉ được tiếp tục thi công xây dựng nhà ở nếu biên bản kiểm tra, ghi nhận hiện trạng công trình xác nhận hiện trạng công trình phù hợp với giấy phép xây dựng được cấp.
Trường hợp hiện trạng công trình không phù hợp với giấy phép xây dựng thì trong thời hạn tối đa 15 ngày kể từ ngày lập biên bản kiểm tra, ghi nhận hiện trạng công trình, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm buộc phá dỡ công trình nhà ở không phù hợp với giấy phép xây dựng.
- Trong thời hạn đang đề nghị làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng mà tổ chức, cá nhân vi phạm tiếp tục thi công thì bị xử phạt như đối với xử phạt hành vi đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà tái phạm nhưng không bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
Tổ chức, cá nhân không thực hiện biện pháp buộc phá dỡ thì bị cưỡng chế thi hành theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính.
Lưu ý: Mức phạt tiền nêu trên là mức phạt đối với tổ chức. Đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức (Căn cứ điểm c khoản 2 Điều 4 Luật Xây dựng 2014)
Xây nhà ở không có giấy phép xây dựng khi Nhà nước thu hồi đất có được bồi thường không?
Tại khoản 3 Điều 91 Luật Đất đai 2024 quy định chủ sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật dân sự mà bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường thiệt hại; chủ cơ sở sản xuất, kinh doanh phải ngừng sản xuất, kinh doanh do Nhà nước thu hồi đất thì được xem xét hỗ trợ.
Bên cạnh đó, tại khoản 2 Điều 105 Luật Đất đai 2024 nêu rõ tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập trong thời hạn hiệu lực của thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của Luật Đất đai 2024 thì thuộc trường hợp không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Căn cứ vào các quy định này, nếu nhà ở được xây dựng trái phép, tức thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng nhưng không thực hiện, thì sẽ không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Ngược lại, trong trường hợp nhà ở được xây dựng không có giấy phép nhưng thuộc diện được miễn giấy phép theo quy định, công trình này vẫn được xem là hợp pháp và sẽ được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất.