Xây nhà ở không có giấy phép xây dựng có được cấp sổ đỏ?

Nội dung chính

Xây nhà ở có bắt buộc xin giấy phép xây dựng không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân. Nhà ở được sử dụng vào mục đích để ở và mục đích không phải để ở mà pháp luật không cấm là nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. 

Tuy nhiên, nếu nhà ở thuộc các trường hợp sau sẽ được miễn giấy phép xây dựng:

- Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

Theo quy định trên, nếu xây dựng nhà ở thuộc các trường hợp nêu trên sẽ được miễn giấy phép xây dựng.

Xây nhà ở không có giấy phép xây dựng có được cấp sổ đỏ?

Dựa trên những thông tin đã nêu ở nội dung trước, có thể thấy rằng việc xây dựng nhà ở với quy mô dưới 07 tầng, thuộc các dự án phát triển khu đô thị hoặc dự án xây dựng nhà ở đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500; nhà ở là công trình cấp 4, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn … sẽ không yêu cầu phải xin giấy phép xây dựng.

Tại khoản 1, 2 , 3 Điều 148 Luật Đất đai 2024 quy định cấp sổ đỏ như sau:

(1) Hộ gia đình, cá nhân sở hữu nhà ở được cấp sổ đỏ khi có một trong các loại giấy tờ sau đây:

- Giấy phép xây dựng nhà ở hoặc giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

- Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định 61-CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05 tháng 7 năm 1994;

- Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;

- Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại Nghị quyết 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991, Nghị quyết 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991;

- Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đối với trường hợp giao dịch trước ngày 01 tháng 7 năm 2006.

Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 trở về sau thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng để bán thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết;

- Bản án hoặc quyết định của Tòa án hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật mà có xác định quyền sở hữu nhà ở;

- Một trong những giấy tờ quy định tại các điểm a, b, c, d, đ và e khoản 1 Điều 148 Luật Đất đai 2024 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác và đang không có tranh chấp.

(2) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà không có giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 148 Luật Đất đai 2024 đang không có tranh chấp thì được cấp sổ đỏ.

(3) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhà ở không thuộc quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 148 Luật Đất đai 2024 mà thuộc trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng thì được cấp sổ đỏ; đối với trường hợp phải xin phép xây dựng thì phải có giấy xác nhận của cơ quan có chức năng quản lý về xây dựng cấp huyện đủ điều kiện tồn tại nhà ở đó theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Theo nội dung đã phân tích phía trên, nếu xây dựng nhà ở không có giấy phép xây dựng nhưng thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng, thì vẫn được cấp sổ. Nếu nhà ở thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng, để được cấp sổ đỏ, chủ sở hữu cần có giấy xác nhận từ cơ quan có thẩm quyền về việc nhà ở đó đủ điều kiện tồn tại theo quy định của pháp luật về xây dựng. 

Bên cạnh đó, nếu không có giấy phép xây dựng nhưng có một trong các giấy tờ tại khoản 1 Điều 148 Luật Đất đai 2024 thì được cấp sổ đỏ.

Ngoài ra, đối với trường hợp không có giấy tờ tại khoản 1 Điều 148 Luật Đất đai 2024 nhưng hộ gia đình, cá nhân có nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 vẫn được cấp sổ đỏ nếu không có tranh chấp.

Hồ sơ, trình tự, thủ tục cấp Sổ đỏ khi xây xong nhà ở (đối với trường hợp được miễn giấy phép xây dựng)

(1) Hồ sơ cần chuẩn bị

Số lượng hồ sơ: 01 bộ.

Căn cứ Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK .

- Giấy chứng nhận đã cấp.

- Sơ đồ nhà ở; bản thiết kế…

- Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.

(2) Trình tự, thủ tục cấp Sổ đỏ khi xây xong nhà ở

Căn cứ Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, đăng ký bổ sung đối với nhà ở vào giấy chứng nhận đã cấp được thực hiện như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả:

- Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã;

- Văn phòng đăng ký đất đai;

- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Lưu ý: Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: 

Theo quy định tại khoản 11 Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

- Khi giải quyết thủ tục đăng ký biến động đất đai mà thửa đất đã được cấp sổ đỏ theo bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất thì Văn phòng đăng ký đất đai không phải thực hiện việc đo đạc, xác định lại diện tích thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu.

Trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai mà sổ đỏ đã cấp chưa sử dụng bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất, người sử dụng đất có nhu cầu cấp mới sổ đỏ hoặc thuộc trường hợp phải cấp mới sổ đỏ thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc chỉ có bản đồ địa chính dạng giấy đã rách nát, hư hỏng không thể khôi phục và không thể sử dụng để số hóa theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 4 Nghị định 101/2024/NĐ-CP để thể hiện sơ đồ của thửa đất trên sổ đỏ.

Lưu ý: Người sử dụng đất được công nhận theo kết quả trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính và phải trả chi phí đo đạc theo quy định.

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Trường hợp đo đạc lại mà diện tích thửa đất lớn hơn diện tích trên sổ đỏ đã cấp, ranh giới thửa đất không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm cấp sổ đỏ thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở tăng thêm nằm ngoài hạn mức đất ở, tiền thuê đất đối với phần diện tích tăng thêm theo quy định của pháp luật tại thời điểm cấp sổ đỏ trước đây;

Bên cạnh đó tại Điều 3, Điều 4 Nghị định 10/2022/NĐ-CP thì tổ chức, cá nhân có tài sản là nhà, đất thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ phải nộp lệ phí trước bạ khi được cấp sổ đỏ, trừ các trường hợp thuộc đối tượng miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP.

Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà đất là 0,5% (Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP)

Văn phòng đăng ký đất đai gửi Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai theo Mẫu số 12/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật 

Bước 4: 

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai

- Cấp mới sổ đỏ hoặc xác nhận thay đổi trên sổ đỏ đã cấp đối với trường hợp không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính;

- Trao sổ đỏ hoặc gửi cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.

Đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc tại bước 4 sau khi nhận được thông báo của cơ quan thuế về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Lưu ý: Trường hợp đăng ký biến động do gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật về nhà ở thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện công việc quy định tại bước 4.