Việc cò đất đội giá nhà có vi phạm pháp luật về bất động sản không?

Nội dung chính

Cò đất là gì?

"Cò đất" là một thuật ngữ không chính thức được sử dụng phổ biến trong đời sống để chỉ những cá nhân hoạt động như người trung gian trong việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản. Các "cò đất" thường cung cấp thông tin, liên kết giữa người mua và người bán, và hưởng lợi từ hoa hồng sau khi giao dịch thành công. Tuy nhiên, việc cò đất đội giá nhà có thể sử dụng các mánh khóe hoặc chiêu trò để thúc đẩy giao dịch, đôi khi dẫn đến những hành vi lừa đảo.

Trái ngược với "cò đất," chuyên viên môi giới bất động sản là một vị trí được công nhận và yêu cầu những điều kiện cụ thể theo pháp luật. Theo khoản 11 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, môi giới bất động sản là người làm trung gian cho các bên trong việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, hoặc cho thuê mua bất động sản. Chuyên viên môi giới bất động sản phải tuân thủ các quy định pháp luật, đáp ứng các yêu cầu về đào tạo, cấp chứng chỉ hành nghề, và hoạt động theo các tiêu chuẩn đạo đức và chuyên nghiệp.

Sự khác biệt giữa "cò đất" và chuyên viên môi giới bất động sản chủ yếu nằm ở mức độ chuyên nghiệp và tuân thủ pháp luật. Trong khi chuyên viên môi giới phải có chứng chỉ hành nghề và tuân thủ các quy định pháp luật, "cò đất" hoạt động tự do và thường không có sự giám sát chặt chẽ từ phía các cơ quan chức năng. Điều này dẫn đến việc "cò đất" có thể trở thành một vấn đề tiêu cực trong thị trường bất động sản, với những rủi ro cho cả người mua và người bán.

Việc cò đất đội giá nhà có vi phạm pháp luật về bất động sản không? (Hình từ Internet)

Việc cò đất đội giá nhà có vi phạm pháp luật về bất động sản không?

Hành vi cò đất đội giá nhà để thu lợi từ phần chênh lệch khi mua bán thành công thường xuyên diễn ra trong cuộc sống hiện nay.

Căn cứ điểm a, khoản 1, điểm b khoản 3 Điều 59 Nghị định 16/2022/ND-CP quy định như sau:

Vi phạm quy định về kinh doanh dịch vụ bất động sản

1. Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định;

...

3. Phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 250.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

...

b) Không cung cấp, cung cấp không đầy đủ hoặc cung cấp không trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản mà mình môi giới.

...

5. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc có chứng chỉ hành nghề theo quy định khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập với hành vi quy định tại điểm a khoản 1 Điều này;

...

g) Buộc cung cấp thông tin về bất động sản theo quy định với hành vi quy định tại điểm b khoản 3 Điều này.

Theo đó, nếu cò đất không có chứng chỉ hành nghề thì có thể bị phạt từ 40.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng. Đồng thời bị buộc có chứng chỉ hành nghề theo quy định khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập.

Nếu cò đất tăng giá nhà bằng cách cung cấp thông tin sai lệch về giá trị thực của bất động sản, không cung cấp, cung cấp không đầy đủ hoặc cung cấp không trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản mà mình môi giới thì có thể bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 125.000.000 đồng. Bên cạnh đó buộc cung cấp thông tin về bất động sản theo quy định.

Lưu ý: Căn cứ khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP thì mức phạt tiền đối với hành vi vi phạm như trên là mức phạt áp dụng đối với tổ chức. Đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức trừ điểm a khoản 1 Điều 59 là mức phạt với cá nhân.

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm gì trong việc công khai giá trị thực của bất động sản không?

Căn cứ khoản 1, khoản 2 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định trước khi đưa bất động sản, dự án bất động sản vào kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin dưới đây trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này và trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, bao gồm các thông tin dưới đây:

- Thông tin về dự án bất động sản:

+ Quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư dự án bất động sản;

+ Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+ Thông tin về quy hoạch chi tiết được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

+ Hợp đồng mẫu được sử dụng để ký kết trong giao dịch kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật này.

- Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai:

+ Loại bất động sản; vị trí, quy mô, tiến độ xây dựng, công năng sử dụng của bất động sản; thông tin về phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là nhà chung cư, công trình xây dựng, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng;

+ Thiết kế cơ sở trong báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng đã được thẩm định theo quy định; giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng; thông báo khởi công xây dựng công trình; giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định tương ứng theo tiến độ dự án; giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định đối với trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở;

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023;

+ Thỏa thuận cấp bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;

+ Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua;

+ Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

- Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng có sẵn:

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định trong đó có ghi nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng. Trường hợp nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản của chủ đầu tư thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định đối với diện tích đất xây dựng gắn với nhà ở, công trình xây dựng đó;

+ Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

- Thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản:

+ Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;

+ Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở;

+ Giấy tờ về việc hoàn thành đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết, theo tiến độ dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

+ Giấy tờ về việc chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh;

+ Các hạn chế về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản (nếu có); việc thế chấp quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

Như vậy, quy định mới yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác các thông tin trên trước khi đưa bất động sản, dự án bất động sản vào kinh doanh và cũng đã quy định cụ thể các thông tin phải công khai đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.