Vấn đề pháp lý khi lên thổ cư đất trồng lúa nên chú ý

Nội dung chính

Vấn đề pháp lý khi lên thổ cư đất trồng lúa nên chú ý

Khi lên thổ cư đất nông nghiệp, mà đặc biệt là đất trồng lúa phải tuân thủ điều kiện, quy trình luật định. Trong đó, có thể lưu ý một số vấn đề trong phạm vi bài viết này.

(1) Lên thổ cư đất trồng lúa phải xin phép

Căn cứ vào khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định:

Điều 121. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;

b) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

c) Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;

d) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

e) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;

g) Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.

[...]

Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp nói chung, bao gồm cả trường hợp lên thổ cư đất trồng lúa.

Theo đó, lên thổ cư đất trồng lúa là một trong những trường hợp phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

(2) Điều kiện khi lên thổ cư đất trồng lúa từ 02 ha

Ngoài việc phải xin phép cơ quan có thẩm quyền, khi lên thổ cư đất trồng lúa từ 02 ha trở lại còn phải đảm bảo các tiêu chí và điều kiện sau:

- Có phương án sử dụng tầng đất mặt theo quy định của pháp luật về trồng trọt;

- Có đánh giá sơ bộ tác động môi trường hoặc đánh giá tác động môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường.

(Điều 46 Nghị định 102/2024/NĐ-CP)

(3) Trình tự, thủ tục cho phép lên thổ cư đất trồng lúa

Thực hiện theo trình tự tại Điều 227 Luật Đất đai 2024

- Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

- Cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm quy định thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.

- Cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm sau đây:

+ Đối với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất;

+ Đối với trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất; tổ chức việc xác định giá đất, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

- Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật; trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho người sử dụng đất.

- Cơ quan có chức năng quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất; chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.

- Trường hợp thực hiện nhận chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất thì được thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Điều 227 Luật Đất đai 2024.

(4) Chi phí lên thổ cư đất trồng lúa

Có thể kể đến 4 khoản phí, lệ phí tiêu biểu phải nộp để chuyển đổi mục đích sử dụng đất sau.

Tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc các trường hợp sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật (khoản 44 Điều 3 Luật Đất đai 2024).

Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được xác định như sau: (Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP)

Trong đó: Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển tính như sau:

Lệ phí trước bạ

Căn cứ vào Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%.

Công thức xác định lệ phí trước bạ

Trong đó, giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc danh mục các khoản phí thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh tại khoản 11 Điều 2 Thông tư 85/2019/TT-BTC.

Mức thu: tùy thuộc vào quy định của từng tỉnh, thành.

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc danh mục các khoản lệ phí thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh tại khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC.

Mức thu: tùy thuộc vào quy định của từng tỉnh, thành.

Nội dung bài viết Vấn đề pháp lý khi lên thổ cư đất trồng lúa nên chú ý chỉ mang tính chất tham khảo

Vấn đề pháp lý khi lên thổ cư đất trồng lúa nên chú ý (Hình từ Internet)

Chưa lên thổ cư mà xây nhà ở trên đất trồng lúa có được không?

Có thể thấy, đất trồng lúa và đất thổ cư để xây nhà ở có mục đích sử dụng khác nhau. Nên trước khi sử dụng sang mục đích khác phải tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất.

Điều 31 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

Điều 31. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; thực hiện đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật.

4. Thực hiện biện pháp bảo vệ đất; xử lý, cải tạo và phục hồi đất đối với khu vực đất bị ô nhiễm, thoái hóa do mình gây ra.

5. Tuân thủ quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến tài sản và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.

6. Tuân thủ quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.

7. Bàn giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất theo quy định của pháp luật.

Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích. Nên việc chưa lên thổ cư mà đã tiến hành xây nhà ở trên đất trồng lúa là vi phạm nghĩa vụ của người sử dụng đất theo pháp luật đất đai.

Thời hạn sử dụng đất khi lên thổ cư đất trồng lúa là bao lâu?

Căn cứ vào khoản 1 Điều 173 Luật Đất đai 2024 quy định về thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Điều 173. Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

1. Thời hạn sử dụng đất đối với cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

a) Trường hợp chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang loại đất khác thì thời hạn được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

b) Trường hợp chuyển đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ thì thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;

c) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất nông nghiệp không thuộc trường hợp quy định tại điểm a và điểm b khoản này thì cá nhân sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó theo thời hạn đã được giao, cho thuê;

d) Trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

[...]

Như vậy, lên thổ cư đất trồng lúa thuộc trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Do đó, thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Trong trường hợp này là đất thổ cư.

Thêm vào đó, tại khoản 1 Điều 171 Luật Đất đai 2024 quy định đất thổ cư là đất sử dụng ổn định lâu dài. Nên lên thổ cư đất trồng lúa sẽ được sử dụng ổn định lâu dài.