Trong trường hợp quy gom nhà chung cư, việc lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện như nào?

Nội dung chính

Trong trường hợp quy gom nhà chung cư thì việc lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện như thế nào?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 38 Nghị định 98/2024/NĐ-CP khi quy gom nhà chung cư thì việc lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện như sau:

Việc đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong trường hợp quy gom

1. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong trường hợp quy gom được thực hiện thông qua một trong các hình thức quy định tại Điều 16 hoặc Điều 17 hoặc Điều 18 của Nghị định này và quy định sau đây:

a) Trường hợp nhà đầu tư thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tất cả chủ sở hữu của nhà chung cư quy gom theo quy định tại Điều 16 của Nghị định này thì nhà đầu tư này được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án đối với phần diện tích đất của tất cả nhà chung cư quy gom đã thực hiện thỏa thuận;

b) Trường hợp lựa chọn chủ đầu tư theo quy định tại Điều 17 của Nghị định này mà dự án không đáp ứng lợi nhuận theo quy định tại khoản 1 Điều 39 của Nghị định này thì trong chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án phải xác định rõ phần diện tích đất được giao thêm cho chủ đầu tư để đảm bảo lợi nhuận theo quy định;

c) Trường hợp lựa chọn chủ đầu tư theo quy định tại Điều 18 của Nghị định này mà dự án không đáp ứng lợi nhuận theo quy định tại khoản 1 Điều 39 của Nghị định này thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh lập phương án sử dụng đất quy gom để đảm bảo tỷ lệ lợi nhuận theo quy định kèm theo hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, phê duyệt; nhà đầu tư được lựa chọn trong quyết định chấp thuận nhà đầu tư hoặc trong quyết định trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất được xác định là chủ đầu tư dự án đối với cả phần diện tích đất quy gom được giao thêm.

Theo đó, việc lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong trường hợp quy gom được thực hiện với các trường hợp cụ thể:

- Nếu nhà đầu tư thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tất cả chủ sở hữu nhà chung cư quy gom, cơ quan có thẩm quyền sẽ chấp thuận nhà đầu tư làm chủ dự án đối với phần đất quy gom đã thỏa thuận.

- Nếu lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức khác và dự án không đạt lợi nhuận yêu cầu, sẽ xác định diện tích đất giao thêm để đảm bảo lợi nhuận.

- Nếu lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu, cơ quan quản lý nhà ở sẽ lập phương án sử dụng đất quy gom để đảm bảo lợi nhuận, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, và nhà đầu tư được lựa chọn sẽ làm chủ dự án đối với phần diện tích đất giao thêm.

Trong trường hợp quy gom nhà chung cư, việc lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện như nào? (Hình từ Internet)

Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong trường hợp quy gom được hưởng các ưu đãi gì?

Theo quy định tại Điều 39 Nghị định 98/2024/NĐ-CP, chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong trường hợp quy gom sẽ nhận được một số ưu đãi sau:

- Nếu diện tích còn lại của khu đất sau khi tái định cư đủ để kinh doanh và đảm bảo lợi nhuận từ 10% đến 15% tổng mức đầu tư (theo đề xuất của chủ đầu tư hoặc cơ quan quản lý nhà ở), chủ đầu tư sẽ không được giao thêm diện tích đất của các nhà chung cư quy gom. Việc chọn chủ đầu tư cho phần đất này sẽ dựa trên quy hoạch đã được phê duyệt và mục tiêu của dự án, theo các quy định về đất đai và xây dựng.

- Nếu diện tích còn lại không đáp ứng yêu cầu lợi nhuận hoặc không còn diện tích để kinh doanh, chủ đầu tư sẽ được giao thêm phần diện tích đất từ các nhà chung cư bị quy gom để kinh doanh, nhưng phải đảm bảo lợi nhuận theo quy định. Nếu không giao diện tích đất này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ lựa chọn chủ đầu tư khác, căn cứ vào quy hoạch và mục tiêu dự án.

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ giao đất hoặc cho thuê đất, miễn tiền bồi thường, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất cho chủ đầu tư theo quy định của Nghị định 98/2024/NĐ-CP.

- Nếu lợi nhuận sau quyết toán vượt mức quy định, chủ đầu tư phải nộp lại phần lợi nhuận vượt quá cho ngân sách nhà nước. Nếu lợi nhuận tăng do điều chỉnh chủ trương đầu tư, chủ đầu tư chỉ cần nộp thuế đối với phần lợi nhuận vượt mức quy định.

Việc quy gom nhà chung cư cần đảm bảo các nguyên tắc gì?

Theo quy định tại Điều 36 Nghị định 98/2024/NĐ-CP thì việc quy gom nhà chung cư cần đảm bảo 2 nguyên tắc sau đây:

- Việc quy gom nhà chung cư chỉ thực hiện khi các nhà chung cư độc lập trong cùng khu vực phải phá dỡ, nhưng theo quy hoạch đã duyệt, một số nhà không thể xây dựng lại hoặc nếu có xây lại thì không đảm bảo hiệu quả kinh tế - xã hội. Trong trường hợp này, chỉ có một hoặc hai khu đất trong diện quy gom đủ điều kiện để xây dựng lại nhà chung cư mới, nhằm tái định cư cho các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư.

- Việc quy gom nhà chung cư chỉ được thực hiện theo các trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định 98/2024/NĐ-CP, bao gồm:

+ Quy gom một số nhà chung cư độc lập trên cùng một phường vào một hoặc hai địa điểm quy gom trong cùng phường đó.

+ Nếu không thể quy gom trong cùng phường, thì thực hiện quy gom một số nhà chung cư từ các phường lân cận trong cùng một huyện.

+ Nếu không thể quy gom trong cùng huyện, thì thực hiện quy gom từ các huyện lân cận.

+ Nếu không thể thực hiện quy gom theo các trường hợp trên, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ tạm ứng kinh phí từ ngân sách địa phương để di dời, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho cư dân, đồng thời tổ chức bán đấu giá khu đất cần phá dỡ để hoàn trả ngân sách nhà nước. Các công trình trên khu đất này sẽ được xây dựng theo quy hoạch đã duyệt. Nếu khu đất cần xây dựng công trình công cộng theo quy hoạch, sẽ thực hiện bồi thường, giải tỏa và thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.