Trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định mới 2025

Nội dung chính

Trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định mới 2025

Căn cứ Phần X Chương C Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ 1/7/2025 như sau:

(1) Trong thời hạn theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đến Bộ phận Một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện:

- Kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.

+ Trường hợp chưa đầy đủ thành phần hồ sơ thì trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ để người yêu cầu đăng ký hoàn thiện, bổ sung theo quy định.

+ Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả và Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ thực hiện theo mẫu quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định về thực hiện cơ chế một cửa, một cửa liên thông trong giải quyết thủ tục hành chính.

- Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Bộ phận Một cửa thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Hồ sơ đăng ký, cấp sổ đỏ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm có:

- Văn bản về việc nhà ở, công trình xây dựng đã được nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với trường hợp có nhận chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng;

- Văn bản về việc đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP do người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng kê khai;

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;

- Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng;

- Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư dự án;

- Chứng từ chứng minh việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc dự án được điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết mà làm phát sinh nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

(2) Trường hợp người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trực tiếp thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì nộp hồ sơ đến Bộ phận Một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện công việc quy định tại Mục 1 Phần X Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

- Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Bộ phận Một cửa thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ gồm các giấy tờ theo quy định tại Mục 1 Phần X Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP hoặc các giấy tờ quy định tại các điểm c, d và đ Mục 1 Phần X Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

(3) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm:

- Kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ theo quy định

+ Trường hợp người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng trực tiếp thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà chủ đầu tư chưa nộp các giấy tờ quy định tại (1) và hồ sơ do người nhận chuyển nhượng nộp chỉ gồm các giấy tờ quy định tại các điểm c, d và đ Mục 1 Phần X Chương C Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, Văn phòng đăng ký đất đai thông báo cho chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ quy định tại các điểm a, b, e và g Mục 1 Phần X Chương C Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP

- Gửi Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai theo Mẫu số 19 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP đến cơ quan thuế để xác định và thông báo nghĩa vụ tài chính cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng;

- Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;

- Cấp Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng; xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư, trong đó phần diện tích thuộc quyền sử dụng chung với người khác thì được chỉnh lý biến động để chuyển sang hình thức sử dụng chung;

- Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc chuyển Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư dự án để trao cho người được cấp đối với trường hợp chủ đầu tư dự án nộp hồ sơ thực hiện thủ tục.

Trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định mới 2025 (Hình từ Internet)

Chuyển nhượng nhà ở có phải đóng thuế giá trị gia tăng không?

Căn cứ khoản 7 Điều 5 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 quy định về cách tính thuế GTGT khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Điều 5. Đối tượng không chịu thuế GTGT

[...]

7. Chuyển quyền sử dụng đất.

[...]

Như vậy, chuyển quyền sử dụng đất không phải đóng thuế giá trị gia tăng. Tuy nhiên, khi thực hiện chuyển nhượng nhà ở thì cần phải đóng thuế giá trị gia tăng đối với tài sản trên đất tức là giá trị ngôi nhà đó. Quy định về mức thuế giá trị gia tăng khi chuyển nhượng nhà ở tại khoản 3 Điều 9 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 áp dụng từ ngày 1/7/2025 như sau:

Điều 9. Thuế suất

[...]

3. Mức thuế suất 10% áp dụng đối với hàng hóa, dịch vụ không quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này, bao gồm cả dịch vụ được các nhà cung cấp nước ngoài không có cơ sở thường trú tại Việt Nam cung cấp cho tổ chức, cá nhân tại Việt Nam qua kênh thương mại điện tử và các nền tảng số.

[...]

Ngoài ra, quy định tại khoản 1 Điều 1 Nghị định 49/2022/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 209/2013/NĐ-CP quy định về giá tính thuế giá trị gia tăng khi chuyển nhượng nhà ở như sau:

Tóm lại, khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà ở sẽ phải đóng thuế giá trị gia tăng là 10% giá trị căn nhà (không tính giá đất).

Hợp đồng mua bán nhà không công chứng có bị vô hiệu không?

Căn cứ khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 về việc công chứng bắt buộc đối với các hợp đồng mua bán đất sau:

+ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp: hợp đồng cho thuê, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

+ Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

+ Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Và quy định tại Điều 164 Luật Nhà ở 2023 về yêu cầu công chứng, chứng thực với hợp đồng mua bán nhà như sau:

- Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

- Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

Như vậy, các trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở xã hội, tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở, góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Còn lại, các hợp đồng mua bán nhà khác bắt buộc phải có công chứng, kết quả hợp đồng mua bán nhà không công chứng sẽ bị vô hiệu.