Thuế 20% lãi bất động sản, người mua hay người bán chịu?

Nội dung chính

Thuế 20% lãi bất động sản, người mua hay người bán chịu?

Ngày 17/7/2025, Bộ Tài chính đã công bố Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân thay thế Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 trên Cổng Thông tin điện tử Bộ Tài chính và được lấy ý kiến toàn dân.

Cụ thể, đối với cá nhân cư trú tại Điều 15 Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân thay thế Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 có đề xuất về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (lãi bất động sản) cụ thể như sau:

>> Xem chi tiết: Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 Tải về

=>> Như vậy, theo dự thảo đề xuất đóng thuế 20% trên thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản hoặc là phương pháp tính thuế suất  theo thời gian nắm giữ bất động sản.

Vậy, ai có người có trách nhiệm đóng thuế lãi bất động sản? Thuế 20% lãi bất động sản, người mua hay người bán chịu?

Căn cứ theo quy định tại khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC về các khoản thu nhập chịu thuế như sau:

Điều 2. Các khoản thu nhập chịu thuế

Theo quy định tại Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân và Điều 3 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân bao gồm:

...

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm:

b.1) Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

b.2) Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

b.3) Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).

c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

d) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước.

đ) Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.

e) Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.

g) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

Quy định về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nêu tại khoản 5 Điều này thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.

...

Theo đó, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản. Và thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc một trong những khoản thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân.

Do đó, có thể thấy cá nhân có thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tức là bên bán đất sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân theo quy định.

Như vậy, nếu thuế 20% lãi bất động sản (theo dự thảo) thì người bán sẽ có trách nhiệm đóng thuế thu nhập cá nhân.

Thuế 20% lãi bất động sản, người mua hay người bán chịu? (Hình từ Internet)

Cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản cá nhân mới nhất hiện nay?

Căn cứ theo khoản 2,3,4 Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC về mức thuế chuyển nhượng bất động sản và cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản như sau:

(1) Thuế suất chuyển nhượng bất động sản:

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

(2) Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

(3) Cách tính thuế

- Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

- Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thoả thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của toà án,... Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.

Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như thế nào?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 6 Điều 2 Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế 2014 và Điều 247 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

Điều 14. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản

1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất.

2. Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản.

3. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

Như vậy, thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất.

Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.