Thửa đất trồng cây lâu năm đang thế chấp tại ngân hàng, giờ muốn chuyển mục đích sang đất ở có được không?

Nội dung chính

Chuyển mục đích sử dụng sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở có cần xin phép không?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, đất trồng cây lâu năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được gieo trồng một lần, sinh trưởng trong nhiều năm và cho thu hoạch một hoặc nhiều lần. Đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp.

Bên cạnh đó, căn cứ khoản 1 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, đất ở là đất làm nhà ở và các mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị. Đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.

Điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 nêu rõ chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thuộc trường hợp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Điều này đồng nghĩa với việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thửa đất trồng cây lâu năm đang thế chấp tại ngân hàng, giờ muốn chuyển mục đích sang đất ở có được không? (Hình từ Internet)

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở được thực hiện như thế nào?

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở được thực hiện theo quy định tại Điều 227 Luật Đất đai 2024 và khoản 5 Điều 44 Nghị định 102/2024/NĐ-CP như sau:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Tại khoản 2 Điều 44 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định người xin chuyển mục đích sử dụng đất làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 02c tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP nộp cho Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã.

Bước 2: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai giao Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin về cơ sở dữ liệu đất đai, lập trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với trường hợp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ.

Trường hợp hồ sơ không đầy đủ, không hợp lệ thì hướng dẫn người sử dụng đất làm lại hồ sơ hoặc bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.

Bước 3: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai hoàn thiện hồ sơ trình UBND cấp huyện ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 4: UBND cấp huyện xem xét ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 5: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai chuyển thông tin địa chính thửa đất theo Mẫu số 04h tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP cho cơ quan thuế.

Cơ quan thuế xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp theo quy định, ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất gửi cho người sử dụng đất.

Bước 6: Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Bước 7: Cơ quan thuế xác nhận hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và gửi thông báo kết quả cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai trình cấp có thẩm quyền ký cấp Giấy chứng nhận và thực hiện chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai để cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Bước 8: Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Thửa đất trồng cây lâu năm đang thế chấp tại ngân hàng, giờ muốn chuyển mục đích sang đất ở có được không?

Tại khoản 1 Điều 317 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

Bên cạnh đó, căn cứ khoản 8 Điều 320 và khoản 4, khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thế chấp quyền sử dụng đất thì bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho quyền sử dụng đất trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Theo các quy định nêu trên thì pháp luật hiện hành không cấm bên thế chấp thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất. Vì về nguyên tắc, trong giao dịch thế chấp tài sản thì bên thế chấp vẫn là chủ sở hữu tài sản thế chấp và có quyền định đoạt tài sản của họ ngoại trừ các trường hợp định đoạt tài sản gây ảnh hưởng tới quyền lợi của các bên còn lại trong giao dịch thế chấp. Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở không làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên trong quan hệ thế chấp mà thậm chí còn làm tăng giá trị của thửa đất.

Tại khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải bao gồm cả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận). Do đó, nếu muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì bên thế chấp phải thỏa thuận với ngân hàng để mượn lại Giấy chứng nhận để làm thủ tục. Tuy nhiên, Thông tư này chỉ còn hiệu lực đến ngày 31/12/2024 và theo quy định hiện nay tại Nghị định 102/2024/NĐ-CP thì người sử dụng đất chỉ cần nộp đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 02c tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP mà không cần kèm theo các loại Giấy chứng nhận nêu trên. Điều này đồng nghĩa với việc bên thế chấp có thể tự do chuyển mục đích sử dụng đất mà không cần thỏa thuận với ngân hàng để mượn lại Giấy chứng nhận.

Như vậy, thửa đất trồng cây lâu năm đang thế chấp tại ngân hàng vẫn có thể chuyển mục đích sử dụng sang đất ở. Tuy nhiên, người sử dụng đất (bên thế chấp) cần nộp hồ sơ xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển đổi này chỉ được thực hiện khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định pháp luật.