Thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng được thực hiện như thế nào?

Nội dung chính

Vợ hoặc chồng có được góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng?

Theo quy định tại khoản 22 Điều 3 Luật Đất đai 2024, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên về chuyển quyền sử dụng đất thông qua việc góp quyền sử dụng đất để tạo thành vốn điều lệ của tổ chức kinh tế, bao gồm góp vốn để thành lập tổ chức kinh tế hoặc góp thêm vốn điều lệ của tổ chức kinh tế đã được thành lập.

Đồng thời, khoản 1 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 và luật khác có liên quan.

Căn cứ vào những quy định trên, vợ/chồng là người sử dụng đất có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thành lập tổ chức kinh tế hoặc góp thêm vốn vào tổ chức kinh tế. Tuy nhiên, để thực hiện việc góp vốn thì phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 như sau:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

- Trong thời hạn sử dụng đất;

- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, vì quyền sử dụng đất là tài sản chung nên việc góp vốn cần tuân thủ các quy định của Luật Hôn nhân và gia đình 2014. Cụ thể, theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng.

Thêm vào đó, Điều 36 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 cũng nêu rõ rằng trong trường hợp vợ chồng có thỏa thuận về việc một bên đưa tài sản chung vào kinh doanh thì người này có quyền tự mình thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản chung đó. Thỏa thuận này phải lập thành văn bản.

Tóm lại, quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng có thể được sử dụng để góp vốn vào tổ chức kinh tế. Tuy nhiên, việc này phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện quy định tại Luật Đất đai 2024 và cần có sự đồng ý, thỏa thuận bằng văn bản giữa vợ và chồng.

Lưu ý: Đối với tổ chức kinh tế là doanh nghiệp tư nhân, theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Doanh nghiệp 2020, doanh nghiệp tư nhân là doanh nghiệp do một cá nhân làm chủ và tự chịu trách nhiệm bằng toàn bộ tài sản của mình về mọi hoạt động của doanh nghiệp. Điều này có nghĩa là doanh nghiệp tư nhân chỉ có một chủ sở hữu duy nhất và không thể có đồng sở hữu. Do đó, doanh nghiệp tư nhân không thể nhận vốn góp từ cá nhân hay tổ chức khác để trở thành đồng sở hữu. Vì vậy, không thể thực hiện được việc góp vốn quyền sử dụng đất vào loại hình tổ chức kinh tế này. Tuy nhiên, vợ/ chồng khi thành lập doanh nghiệp tư nhân có thể sử dụng quyền sử dụng đất là tài sản chung để làm vốn đầu tư vào doanh nghiệp theo quy định tại khoản 1 Điều 189 Luật Doanh nghiệp 2020 (phải có thỏa thuận giữa vợ chồng).

Thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng được thực hiện như thế nào? (Hình từ Internet)

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng vào tổ chức kinh tế thì có phải chuyển quyền sử dụng cho tổ chức đó không?

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 35 Luật Doanh nghiệp 2020 có quy định như sau:

Chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn

1. Thành viên công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh và cổ đông công ty cổ phần phải chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn cho công ty theo quy định sau đây:

a) Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc quyền sử dụng đất cho công ty theo quy định của pháp luật. Việc chuyển quyền sở hữu, chuyển quyền sử dụng đất đối với tài sản góp vốn không phải chịu lệ phí trước bạ.

…

Như vậy, khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào tổ chức kinh tế là công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh và công ty cổ phần thì phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế đó. Sau khi chuyển quyền, tổ chức kinh tế sẽ trở thành chủ thể có quyền sử dụng đất, và phần vốn góp sẽ được ghi nhận tương ứng. Việc chuyển quyền này không phải chịu lệ phí trước bạ.

Lưu ý: Trường hợp dùng quyền sử dụng đất để làm vốn đầu tư cho doanh nghiệp tư nhân, với tính chất là doanh nghiệp thuộc sở hữu của một chủ nên toàn bộ vốn để thành lập/ đầu tư vào doanh nghiệp tư nhân chỉ do một cá nhân (chủ sở hữu doanh nghiệp tư nhân) đầu tư. Quyền sử dụng đất là tài sản được sử dụng vào hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp tư nhân không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng cho doanh nghiệp theo quy định tại khoản 4 Điều 35 Luật Doanh nghiệp 2020.

Thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng được thực hiện như thế nào?

Để thực hiện việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng, cần thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Lập văn bản thỏa thuận về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung:

Theo như phân tích ở nội dung trước, việc sử dụng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng để góp vốn vào tổ chức kinh tế cần có sự đồng thuận của cả hai vợ chồng thông qua văn bản thỏa thuận. Mặc dù pháp luật hiện hành không bắt buộc văn bản này phải được công chứng nhưng việc công chứng là cần thiết để đảm bảo tính pháp lý chặt chẽ, đồng thời giảm thiểu nguy cơ phát sinh tranh chấp.

Bước 2: Định giá quyền sử dụng đất là tài sản góp vốn

Để thực hiện việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bên góp vốn và bên nhận vốn phải tiến hành định giá giá trị quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Cụ thể như sau (Điều 36 Luật Doanh nghiệp 2020)

(1) Trường hợp góp vốn thành lập doanh nghiệp

Quyền sử dụng đất được các thành viên, cổ đông sáng lập định giá theo nguyên tắc đồng thuận hoặc tổ chức thẩm định giá định giá. Nếu tài sản góp vốn được định giá bởi tổ chức thẩm định giá, giá trị tài sản đó phải được sự chấp thuận của trên 50% số thành viên hoặc cổ đông sáng lập.

Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản góp vốn được định giá cao hơn so với giá trị thực tế của quyền sử dụng đất đó tại thời điểm góp vốn thì các thành viên, cổ đông sáng lập cùng liên đới góp thêm bằng số chênh lệch giữa giá trị được định giá và giá trị thực tế của quyền sử dụng đất đó tại thời điểm kết thúc định giá; đồng thời liên đới chịu trách nhiệm đối với thiệt hại do cố ý định giá tài sản góp vốn cao hơn giá trị thực tế.

(2) Trường hợp góp thêm vốn vào doanh nghiệp đang hoạt động

Quyền sử dụng đất là tài sản góp vốn trong quá trình hoạt động do chủ sở hữu, Hội đồng thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty hợp danh, Hội đồng quản trị đối với công ty cổ phần và người góp vốn thỏa thuận định giá hoặc do một tổ chức thẩm định giá định giá. Trường hợp tổ chức thẩm định giá định giá thì giá trị tài sản góp vốn phải được người góp vốn và chủ sở hữu, Hội đồng thành viên hoặc Hội đồng quản trị chấp thuận.

Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản góp vốn được định giá cao hơn giá trị thực tế của tài sản đó tại thời điểm góp vốn thì người góp vốn, chủ sở hữu, thành viên Hội đồng thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty hợp danh, thành viên Hội đồng quản trị đối với công ty cổ phần cùng liên đới góp thêm bằng số chênh lệch giữa giá trị được định giá và giá trị thực tế của tài sản góp vốn tại thời điểm kết thúc định giá; đồng thời liên đới chịu trách nhiệm đối với thiệt hại do việc cố ý định giá tài sản góp vốn cao hơn giá trị thực tế.

Bước 3: Ký hợp đồng góp vốn

Sau khi các bên đã xác định được giá trị của tài sản vốn góp là quyền sử dụng đất, tiến hành lập và ký kết hợp đồng góp vốn. Theo quy định tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp bên còn lại tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực được thực hiện theo yêu cầu của các bên. Việc công chứng được thực hiện như sau:

(1) Trường hợp công chứng hợp đồng góp vốn đã được soạn thảo sẵn (Điều 40 Luật Công chứng 2014)

- Hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ sau đây:

+ Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;

+ Dự thảo hợp đồng;

+ Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;

+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Bản sao là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực.

- Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.

- Công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng tuân thủ đúng các quy định về thủ tục công chứng và các quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hiện hợp đồng, giao dịch; giải thích cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng, giao dịch.

- Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của hợp đồng, giao dịch chưa được mô tả cụ thể thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng.

- Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng; nếu trong dự thảo hợp đồng, giao dịch có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng, giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật thì công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa. Trường hợp người yêu cầu công chứng không sửa chữa thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng.

- Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng, giao dịch hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe theo đề nghị của người yêu cầu công chứng.

- Người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng thì ký vào từng trang của hợp đồng. Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ trong hồ sơ để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng.

(2) Trường hợp công chứng hợp đồng do công chứng viên soạn thảo theo đề nghị của người yêu cầu công chứng (Điều 41 Luật Công chứng 2014)

+ Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;

+ Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;

+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Bản sao là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực.

- Người yêu cầu công chứng nộp hồ sơ yêu cầu công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng

- Người yêu cầu công chứng nêu nội dung, ý định giao kết hợp đồng, giao dịch;

- Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý, ghi vào sổ công chứng;

Công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng tuân thủ đúng các quy định về thủ tục công chứng và các quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hiện hợp đồng, giao dịch; giải thích cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng, giao dịch;

- Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe doạ, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của hợp đồng, giao dịch chưa được mô tả cụ thể thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng.

- Trường hợp nội dung, ý định giao kết hợp đồng, giao dịch là xác thực, không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội thì công chứng viên soạn thảo hợp đồng, giao dịch.

- Người yêu cầu công chứng tự đọc dự thảo hợp đồng, giao dịch hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe. Trường hợp người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch. Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 41 Luật Công chứng 2014 để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch

Bước 4: Đăng ký biến động

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024, đăng ký biến động bắt buộc phải được thực hiện đối với trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

(1) Hồ sơ đăng ký biến động gồm:

Theo quy định tại Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì hồ sơ đăng ký biến động đất đai do nhận góp vốn là quyền sử dụng đất gồm những thành phần chính như sau:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP;

- Giấy chứng nhận đã cấp;

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;

- Tờ khai lệ phí trước bạ;

- Hợp đồng góp vốn giữa các bên;

- Giấy tờ chứng minh nhân thân của bên góp vốn (CCCD/ Căn cước/ Hộ chiếu,...)

- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc quyết định thành lập ….của bên nhận góp vốn;

- Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; (nếu có)

Theo quy định tại Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì thời gian thực hiện thủ tục đăng ký biến động chủ sử dụng đất do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất là 10 ngày kể từ ngày Văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền nhận đầy đủ hồ sơ theo quy định.

(2) Nơi nộp hồ sơ:

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, cơ quan tiếp nhận và trả kết quả đăng ký biến động đất đai gồm:

- Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã;

- Văn phòng đăng ký đất đai;

- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

(3) Thời hạn thực hiện thủ tục đăng ký biến động:

Theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục đăng ký biến động do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất là 10 ngày kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận đầy đủ hồ sơ theo quy định.