Có được thế chấp nhà ở đang cho thuê không?

Nội dung chính

Có được thế chấp nhà ở đang cho thuê không?

Căn cứ Điều 182 Luật Nhà ở 2023 thì chủ sở hữu nhà ở (chủ nhà) có quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng phải thông báo bằng văn bản cho người thuê nhà ở biết trước về việc thế chấp và thông báo cho bên nhận thế chấp biết về việc nhà ở đang cho thuê. Người thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Trường hợp nhà ở đang cho thuê bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê nhà ở vi phạm quy định tại khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 hoặc các bên có thỏa thuận khác.

Đối với nhà ở đang cho thuê bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của chủ nhà thì người thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng, trừ khi các bên có thỏa thuận khác hoặc người thuê nhà ở vi phạm các quy định tại khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023. Những vi phạm này bao gồm:

- Bên cho thuê nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;

- Người thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng;

- Người thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;

- Người thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

- Người thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

- Người thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

- Trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 170 Luật Nhà ở 2023.

Ngoài ra, theo khoản 6 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 và khoản 1 Điều 34 Nghị định 21/2021/NĐ-CP cũng quy định trường hợp tài sản đang cho thuê được dùng để thế chấp thì bên thế chấp phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.

Như vậy, nếu chủ nhà muốn thế chấp nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho người thuê nhà lẫn bên nhận thế chấp biết về việc này.

Người thuê vẫn được tiếp tục thuê nhà đến hết thời hạn đã ký trên hợp đồng, trừ trường hợp bị chủ nhà đơn phương chấm dứt nhà ở do vi phạm các quy định tại khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023.

Có được thế chấp nhà ở đang cho thuê không? (Hình từ Internet)

Chủ nhà muốn thế chấp nhà ở đang cho thuê thì cần đáp ứng điều kiện gì?

Chủ nhà muốn thế chấp nhà ở đang cho thuê thì cần đáp ứng điều kiện tại Điều 160 Luật Nhà ở 2023 như sau:

- Có Sổ đỏ, Sổ hồng theo quy định của pháp luật;

- Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

- Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Ngoài ra, hợp đồng thế chấp nhà ở đang cho thuê phải được công chứng hoặc chứng thực thì mới đủ điều kiện được xem là hợp đồng thế chấp hợp pháp.

Chủ nhà thế chấp nhà ở đang cho thuê thì người thuê có được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở không?

Căn cứ theo khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 thì người thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

- Chủ nhà không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

- Chủ nhà tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho người thuê biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng;

- Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Đối với trường hợp nhà ở đang cho thuê được dùng để thế chấp thì người thuê vẫn được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng theo quy định tại Điều 182 Luật Nhà ở 2023 đã đề cập phía trên. Trong trường hợp này không thể nói quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Ngoài ra, khoản 2 Điều 34 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định việc tài sản thế chấp đang được cho thuê bị xử lý theo trường hợp quy định tại Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015 không làm chấm dứt hợp đồng thuê; bên thuê được tiếp tục thuê cho đến khi hết thời hạn theo hợp đồng.

Vì thế, khi chủ nhà thế chấp nhà đang cho thuê thì không thuộc trường hợp người thuê nhà có thể đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở.