Tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Vợ chồng tôi có con trai đã lập gia đình nhưng nay bị tai nạn giao thông chết. Sau khi con trai tôi mất vợ chồng tôi có cho vợ con cháu một mảnh đất và xây cho 01 căn nhà nhưng không có sổ đỏ (mảnh đất đó do cha ông để lại cho vợ chồng tôi). Vậy xin cho tôi hỏi nay vợ chồng tôi muốn lấy lại ngôi nhà và mảnh đất đó có được không (vì sau khi con trai tôi mất thì con dâu tôi có những hành vi mà gia đình chúng tôi không chấp nhận được)?

Nội dung chính

Tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Với những thông tin mà bác cung cấp (thiếu thông tin như: thời điểm tặng cho; tặng cho có lập thành văn bản, có xác nhận của cơ quan thẩm quyền không…) thì chúng tôi chưa thể trả lời cụ thể cho bác được. Vì vậy, dưới đây chúng tôi sẽ đưa ra một số quy định của pháp luật có liên quan đến trường hợp nhà bác.

* Về điều kiện tặng choquyền sử dụng đất: Điều 106 Luật Đất đai quy định người sử dụng đất chỉ được tặng cho quyền sử dụng đất khi đáp ứng những điều kiện sau đây:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

* Về hình thức hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

Khoản 2 Điều 689 Bộ luật Dân sự quy định: Việc chuyển quyền sử dụng đất (trong đó có tặng cho quyền sử dụng đất) được thực hiện thông qua hợp đồng, và hợp đồng phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

* Tuy nhiên, bên cạnh quy định trên thì Luật Đất đai và văn bản hướng dẫn cũng có quy định về trường hợp chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2004 như sau:

Khoản 1 Điều 11 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường,hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai quy định về trường hợpcấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định như sau:Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hoặc nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi là người nhận chuyển quyền) trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của bên chuyển quyền (không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển quyền) thì không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 135 hoặc khoản 1 Điều 136 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.

Điều 50 Luật Đất đai cũng đã quy định về các trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

…”.

Căn cứ vào Khoản 1 Điều 11 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP và Khoản 2 Điều 50 Luật Đất đai nêu trên thì với trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất từ trước ngày 01/7/2004 và việc chuyển quyền được lập thành văn bản mà người sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì nay, bên nhận chuyển quyền có quyền làm thủ tục theo quy định của pháp luật để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp.

Vậy, đối chiếu với trường hợp của bác, có các trường hợp như sau:

- Trường hợp thứ nhất: Nếu vợ chồng bác tặng cho quyền sử dụng đất cho con dâu trước ngày 01/7/2004 và việc tặng cho được lập thành văn bản.

Theo khoản 1 Điều 11 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP và Khoản 2 Điều 50 Luật Đất đai nêu trên thì con dâu bạn có thể làm thủ tục để đăng ký quyền sử dụng đất mang tên mình với điều kiện là được UBND xã xác nhận đất không có tranh chấp và mảnh đất đó phải có một trong các giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai (như nêu trên). Vì vậy, nếu không muốn tặng cho con dâu mảnh đất đó nữa thì hai bác có thể làm đơn ngăn chặn đến UBND xã và cơ quan nhà đất có thẩm quyền để ngăn chặn việc con dâu bác làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất đó; đồng thời, hai bác có thể gửi đơn đến Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền để yêu cầu tuyên bố hợp đồng tặng cho giữa hai bác và con dâu vô hiệu theo quy định của pháp luật.

- Trường hợp thứ hai: Hai bác tặng cho quyền sử dụng đất cho con dâu sau ngày 01/7/2004 và việc tặng cho được lập thành văn bản.

Vì quyền sử dụng đất của hai bác chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không đủ điều kiện để tặng cho theo quy định tại Điều 106 Luật Đất đai nêu trên. Vậy, hai bác cũng có thể yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu do vi phạm quy định nêu trên.

- Trường hợp thứ ba: Việc tặng cho quyền sử dụng đất từ hai bác cho con dâu chỉ là nói miệng và không được lập thành bất kỳ văn bản nào. Như vậy, dù đã tặng cho trước hay sau ngày 01/7/2004 thì việc tặng cho này cũng đã vi phạm quy định của pháp luật về hình thức hợp đồng tặng cho. Theo Điều 134 Bộ luật Dân sự thì trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.