Sửa chữa biệt thự liền kề có vách chung cần phải xin phép hàng xóm?

Nội dung chính

Biệt thự liền kề có vách chung là gì?

Tại khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở 2023 thì biệt thự được phân thành 03 nhóm sau:

- Nhà biệt thự nhóm một là nhà biệt thự được xếp hạng di tích lịch sử - văn hóa theo quy định của pháp luật về di sản văn hóa; nhà biệt thự có giá trị điển hình về kiến trúc, nhà cổ do hội đồng xác định và lập danh sách để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt;

- Nhà biệt thự nhóm hai là nhà biệt thự không thuộc trường hợp quy định tại nhóm một nhưng có giá trị về nghệ thuật, kiến trúc, văn hóa, lịch sử do hội đồng xác định và lập danh sách để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt;

- Nhà biệt thự nhóm ba là nhà biệt thự không thuộc các trường hợp trên.

Theo đó, tại Mục 3 Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411 : 2012 về nhà ở liên kế - tiêu chuẩn thiết kế quy định thì nhà ở liên kế bao gồm:

- Nhà ở liên kế

Loại nhà ở riêng lẻ của các hộ gia đình, cá nhân được xây dựng liền nhau, thông nhiều tầng được xây dựng sát nhau thành dãy trong những lô đất nằm liền nhau và có chiều rộng nhỏ hơn so với chiều sâu (chiều dài) của nhà, cùng sử dụng chung một hệ thống hạ tầng của khu vực đô thị.

- Nhà ở liên kế mặt phố (nhà phố)

Loại nhà ở liên kế, được xây dựng trên các trục đường phố, khu vực thương mại, dịch vụ theo quy hoạch đã được duyệt. Nhà liên kế mặt phố ngoài chức năng để ở còn sử dụng làm cửa hàng buôn bán, dịch vụ văn phòng, nhà trọ, khách sạn, cơ sở sản xuất nhỏ và các dịch vụ khác.

- Nhà ở liên kế có sân vườn

Loại nhà ở liên kế, phía trước hoặc phía sau nhà có một khoảng sân vườn nằm trong khuôn viên của mỗi nhà và kích thước được lấy thống nhất cả dãy theo quy hoạch chi tiết của khu vực.

Đồng thời theo quy định tại khoản 2 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân hoặc trên đất thuê, đất mượn của tổ chức, cá nhân, trong đó có nhà biệt thự, nhà ở liền kề …

Tiểu mục 4.6 Mục 4 Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 về Nhà ở liên kế - Tiêu chuẩn thiết kế cũng nêu rõ nhà ở liên kế mặt phố được phép có chung tường, trường hợp có chung tường thì hệ thống kết cấu dầm sàn, cột hoặc bất kỳ một bộ phận nào của ngôi nhà không được xây dựng quá tim tường chung và chiều dày tường chung không nhỏ hơn 0,2 m.

Như vậy, có thể hiểu biệt thự liền kề có vách chung là nhà ở liền nhau, được xây dựng sát nhau thành dãy và có chung vách.

Lưu ý: Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 áp dụng trong việc thiết kế các nhà ở riêng lẻ được xây dựng thành dãy có sự thống nhất về kiến trúc và hệ thống hạ tầng, đáp ứng yêu cầu thiết kế đô thị.

Sửa chữa, xây dựng biệt thự liền kề có cần phải xin phép hàng xóm? (Hình ảnh từ Internet)

Sửa chữa biệt thự liền kề có vách chung có cần phải xin phép hàng xóm?

Tại Điều 174 Bộ luật Dân sự 2015 thì khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh.

Theo đó, tại  khoản 3 Điều 176 Bộ luật Dân sự 2015 quy định đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.

Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.

Như vậy đối với trường hợp sửa chữa biệt thự liền kề thì bên sửa chữa chỉ được sửa, xây dựng biệt thự với mức tối đa đến giới hạn ngăn cách tường của mình, trường hợp muốn sửa chữa, xây dựng ảnh hưởng/liên quan đến tường chung thì phải có sự đồng ý của bên còn lại.

* Lưu ý: Theo khoản 1 Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 thì không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

Nhà tường chung thì trên sổ đỏ thể hiện như thế nào?

Căn cứ theo Mục 2 Phụ lục số 03 ban hành kèm theo Thông tư 10/2024/TT-BTNMT quy định đối với nhà ở và các loại nhà khác thì sơ đồ nhà ở thể hiện vị trí, hình dáng, kích thước mặt bằng xây dựng của tầng 1 (tầng trệt) tại vị trí tiếp xúc với mặt đất theo mép ngoài tường bao của nhà: không thể hiện sơ đồ chi tiết bên trong nhà đó (Hình 6 và Hình 7). 

Trường hợp nhà chung tường, nhờ tường thì thể hiện sơ đồ theo ranh giới thửa đất; có ký hiệu bằng mũi tên một chiều đối với trường hợp nhờ tường hoặc bằng mũi tên hai chiều đối với trường hợp chung tường (Hình 6)

Hình 6: Sơ đồ thửa đất có nhà ở riêng lẻ chung tường và nhờ tường

Hình 7: Sơ đồ thửa đất có công trình xây dựng