Sự chênh lệch về giá đất nhà nước so với giá đất thị trường theo bảng giá đất mới tại Quận 1?

Nội dung chính

Cách xác định giá đất thị trường?

Căn cứ theo Khoản 3 Điều 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định giá đất thị trường được xác định như sau:

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

...

3. Xác định giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực:

a) Thống kê giá đất thu thập được theo từng vị trí đất, khu vực;

b) Trường hợp giá đất thu thập theo từng vị trí đất, khu vực mà nhiều thửa đất có tính tương đồng nhất định về giá đất nếu có trường hợp giá đất quá cao hoặc quá thấp so với mặt bằng chung thì loại bỏ thông tin giá đất này trước khi xác định giá đất thị trường;

c) Giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.

...

Như vậy, cách xác định giá đất thị trường được thực hiện theo quy định trên

Có hay không sự chênh lệch giữa giá đất nhà nước và giá đất thị trường?

Theo công bố bảng giá đất mới nhất theo Quyết định 79/2024/QĐ-UBND của UBND TPHCM, tại khu vực Quận 1 giá đất nhà nước cao nhất khoảng 687 triệu đồng/m2 tại các tuyến đường trung tâm như: Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Lê Lợi. Trong khi trước đây giá đất tại các tuyến này là 162 triệu đồng/m2 (bảng giá theo Quyết định 02/2020) x với hệ số K là 3.5 sẽ là 567 triệu đồng/m2.

Như vậy so với giá đất cũ thì giá mới tăng 120 triệu đồng/m2 (khoảng 21%). Giá này đã có điều chỉnh giảm so với bảng giá dự thảo trước đó (810 triệu đồng/m2). Đánh giá của Sở Tài nguyên Môi trường TP. Hồ Chí Minh cho thấy, nếu bảng giá đất theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND của UBND TPHCM bằng khoảng 30% giá thị trường tại TP. Hồ Chí Minh thì bảng giá đất mới được điều chỉnh sẽ bằng khoảng 50%.

Trên thực tế, căn cứ vào các cuộc khảo sát giá đất thị trường thì sự chênh lệch so với giá đất nhà nước giao động từ 35% đến 57% như giá đất tại Đồng Khởi hiện dao động từ 1,2 trệu đồng/m2 đến 2 triệu đồng/m2, cao gấp nhiều lần so với bảng giá do nhà nước ban hành.

Sự chênh lệch giữa giá đất nhà nước và giá đất thị trường tại Quận 1 (Hình từ internet) 

Theo Quyết định 79/2024/QĐ-UBND của UBND TPHCM công bố bảng giá đất Thành phố Hồ Chí Minh được áp dụng từ ngày 31/10/2024. 

Giá đất cụ thể được áp dụng trong trường hợp nào? Thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể do ai quyết định?

Theo Điều 160 Luật Đất đai 2024 quy định về giá đất cụ thể như sau:

(1) Thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể được quy định như sau:

- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định của Luật này;

- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện theo quy định của Luật này.

(2) Cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm giúp Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan có chức năng quản lý đất đai được thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất để xác định giá đất cụ thể.

(3) Đối với khu vực đã có bảng giá đất tới từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn thì giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá đất.

(4) Chính phủ quy định chi tiết

Xem chi tiết tại Quyết định 79/2024/QĐ-UBND của UBND TPHCM có hiệu lực từ ngày 31/10/2024 đến hết ngày 31/12/2025.